自用的地下室也要政府批准才能建，违者会被罚款

自用的地下室也要政府批准才能建，违者会被罚款

文/万湖小舟

二十几年前买了房子，但工作一直很忙，加上空间已经足够用了，就一直没有装修地下室。

现在有些时间，想把地下室装修出来，作为自己锻炼和娱乐场所。

看到周围的邻居和一些朋友都自己动手就能把地下室装修的很漂亮。遗憾的是，俺擅长“君子动口，不动手”，加上有些体力活也不是我这个年龄的人可以胜任的。虽然插队的时候俺也扛过200多斤的麻包，从牛车扛起，走十几步或二十几步路把麻包中的粮食倒入仓库里。但好汉不提当年勇啊。

体现房主自用，而不是用于出租的地下室的特征在于地下室不需要独立进出（Separate entrance）的门和做饭的厨房。

我大致规划了一下。地下室应该有一个很大的厅，便于娱乐和锻炼；有两个寝室，主要用于休闲；一个带橱柜的湿吧台(Wet bar)，但它不需要炉灶不必做饭；再加一个带浴室的卫生间；现有的地下室锅炉位置不动，只是把它们围起来形成一个锅炉房。另外把现有的三个窗户扩大，让地下室采光更好，阳光普照。

规划好了就开始招标。才知道只是完成房主自住的地下室工程，原来只需要2-3万加元就可以完成的，现在需要4-5万加元。材料费涨了，人工费也涨了。只是收入没有水涨船高。

一个华人工程队要价5万多加元，几个印度人工程队出价4万多加元，相差一万多加元。只好把华人工程队排除在外。选了一个常为我们的出租房做修缮工作的印度人J领头的工程队。一是彼此信任，好商量；二是分期付款的金额合理，可以防止市场上的欺诈行为。有很多报道，有的工程队，收了押金后消失，或者工程只完成了一半，收到大额分期付款后，也消失，让房主叫苦不迭。

工程开工，进展顺利，两周后，刚完成基本的框架和墙板的任务，才知道这些工程队同时接很多项目，多个项目同时开工，对一个项目并不是每天都来工作，所以工程进度并不是我预期的那么快。这个时候工程队的负责人J告诉我，他的朋友给他说就算是房主自用的地下室工程也需要政府建筑部门批准。他担心他的工程队受罚。

不知这条规定政府原来就有，还是近年来颁布的。因为过去很多房主都是自己动手完成地下室装修，似乎也没听过需要政府批准。

我听他这么一说，赶快去了解情况，原来地下室有这么几类：

Legal Basement (合法地下室)

这类地下室完全通过市政府审批并符合所有现行法规，包括拥有合法的建筑许可（Building Permit）、通过了消防法规（Fire Code）和电力安全（ESA）检查，并在市政府正式登记为第二单元（Second Unit / Registered Accessory Apartment）。它可以合法出租并受法律保护。

Illegal Basement (非合法/违规地下室)

这类地下室指未向市政府申请报备、私自改建并用于居住或出租的地下室。这类地下室缺少建筑许可，通常在层高、逃生窗（Egress Window）尺寸或防火隔音上不达标。在法律上不允许作为独立单元出租，一旦被举报或查获，业主会面临停租、罚款和强制清拆的风险。

Retrofit / Certified Basement (认证/改造地下室)

合规认证地下室 / 消防达标地下室特指原本不合法，但后来通过改造使其满足了“基本消防安全标准（Fire Code Co-compliance）”的地下室。这类地下室通常拥有消防局或相关部门出具的合规证书（Certificate）。虽然它在建筑规划（Zoning）上可能仍不属于完美的“合法第二单元”，但其安全性已获得官方“不予追究”的认证，多见于较老的房屋。

Permitted Basement (有许可证的地下室)

有建筑许可的地下室属于屋主在装修时向市政府申请并拿到了建筑许可（Building Permit），通过政府建筑部门验收合格，完成的地下室。这代表它的结构、电线和管道是安全的。但需要注意：这类地下室，拿到了装修许和合格证书，只表明房主自用合格，可并不等同于拿到了“合法出租单元许可”。如果想出租，通常需要额外申请第二单元登记，进一步改造。

根据以上情况，虽然我的地下室属于自用，不用来出租， 但地下室工程涉及排水，防火，电气工程，结构改造（三个窗户扩大），逃生，寝室用途等内容，就必须符合建筑标准（building codes）和防火标准（fire codes）。也需要向政府报批。如果得到了政府的批准（permission），地下室完工后，政府还要来验收，达标后，政府会给地下室颁发证书，成为permitted basement 。如果没有得到政府许可，擅自开工地下室工程，就算符合建筑和防火标准，房主仍然可能收到政府高额罚款。当然如果地下室的装修只涉及不改变结构的工程，比如铺地板等，则不需要政府批准。

一栋房子具有得到政府验收并有合格证书的地下室，今后出售的时候会减少很多麻烦和风险。否则万一新房主发现地下室排水，电气等出毛病，会以不合规建造为理由，要求过去的房主赔偿。

了解到这些情况，我让施工对队暂停工作，等我申请到政府许可后才重新开工。这一过程来来回回花了近两个月，学到不少知识和教训，特写下来给自己留存，也和朋友们分享。

敬请关注续集：

地下室制图与审图的风波。

（贾迈艿Gemini 制图）