青岛：一座少见还能“看见 IHCI”的城市
有人问：你老讲“体制内购房指数（IHCI）”，
到底在一座具体城市里能不能算出来？
大多数城市做不到，因为关键数据从来没公开过。
但青岛是少见的例外之一——
在一些公开的政府文件里，还能查到当年单位集资建房、教工宿舍改造的“成本价/审定价”， 等于给我们留下了一点 IHCI 的“化石”。所以必须特别感谢一句：
青岛市政府当年的公开做法，至少让这条历史成本线还有一点痕迹可查。
当然，即便在青岛，这个区间也不是完美的：
党政机关系统的集资建房、公房改造案例，在公开层面几乎查不到；
这些人群本来在体制内住房里占比不小，这一整块权重缺失，势必带来系统性误差。
1. IHCI 在一座城市里，应该怎么算？
严格来说，一座城市的 IHCI，是这样一条线：
不同体制内系统（机关、学校、医院、国企…）
各自的单位成本价 × 在整个体制内住房存量中的权重，
加权平均起来。
也就是说：
不是简单平均，而是按人群/套数加权的平均成本。
2. 青岛能看到的大致区间是多少？
我们在公开资料里，筛选 2007–2012 年几个典型项目的审定价（单位略去，只看价格）：
2007 年：某单位集资建房，约 3900 元/㎡；
2008 年：某食品企业集资建房，约 3800 元/㎡；
2010 年：某大型企业集资建房，约 5200 元/㎡；
2012 年：某中学教工宿舍改造，约 5800 元/㎡。
把时间、区位、当时造价水平综合一下看，可以比较稳妥地说：
2007–2012 年间，青岛主城区的体制内购房成本，大致落在 4000–6000 元/㎡ 这个 IHCI 区间。
3. 房价高点在哪一年？——2020 年
再看房价本身。
根据 CEIC 汇总的青岛市统计局“商品房价格 YTD 均价”数据，2006–2025 年的月度序列里，历史最高点出现在 2020 年 2 月，约为：
15,761 元/㎡（2020 年 2 月）
这基本可以视为青岛本轮房价的名义高点：
那一阶段之前十几年，房价一路抬升；
之后在 2021–2025 年的长期调整中，再也没有回到这个水平。
所以，如果要选一个时间节点来代表“青岛这一轮房地产牛市的顶部”，
我的看法是：2020 年是比较合理的高点年份。
3. 截至 2025 年底，跌了多少？
同一套数据里，2025 年 12 月的商品房 YTD 均价约为：
13,288 元/㎡（2025 年 12 月）
名义回调约为：
(15,761 ? 13,288) ÷ 15,761 ≈ 15–16%
也就是说：
从 2020 年高点到 2025 年底，青岛房价名义上大概回调了 15–16%。
很多人看到这里会说：“跌得也不少了吧？”
但 IHCI 的视角会提醒你，再多问一句：
即便跌了这 15–16%，现在的价格，离 4000–6000 的体制内成本线还有多远？
4. 即便跌到 2025 年底，仍然在 IHCI 的几倍区间
把 2025 年底约 13,300 元/㎡的水平，和 IHCI 区间做个简单对比：
如果用 IHCI 区间下沿 4000 元/㎡ 来比：
13,300 ÷ 4,000 ≈ 3.3 倍
如果用中枢 5000 元/㎡ 来比：
13,300 ÷ 5,000 ≈ 2.7 倍
如果用上沿 6000 元/㎡ 来比：
13,300 ÷ 6,000 ≈ 2.2 倍
也就是说：
截至 2025 年底，青岛主流房价大致仍在 IHCI 的 2.2–3.3 倍区间上运行。
并且别忘了：
我们用的 IHCI 区间是根据有限样本估出来的，还缺了党政机关那一大块权重；
如果将来这些系统的数据补齐，IHCI 的真实值大概率会再往下移一点。
所以，从 IHCI 的角度看，整个过程大致可以这样描述：
2007–2012 年：体制内在 4000–6000 元/㎡ 的成本线上“扎根”；
2020 年：商品房价格被各种制度+金融溢价抬到约 1.58 万，处在3 倍 IHCI 以上的极端高位；
2025 年底：名义上回调了 15–16%，但整体仍停留在 IHCI 2.2–3.3 倍的高倍成本区。
换句话说：
青岛不是从高估跌到了价值，而是从极端高估跌回了高估。
5. 这对投资者有什么用？
我觉得有三点：
看一座城市的房价，不要只看“比高点跌了多少”，还要问一句：
“现在是 IHCI 的几倍？”
在一个 IHCI 约 4000–6000、现价还在 1.3万多的城市里，
从 1.58万跌下来，更多是从极端高估 → 高估，
很难说已经到了安全边缘。
像青岛这样还能看到 IHCI 痕迹的城市已经不多，
这让我们有机会看清：
体制内上一代是在什么成本上入场；
今天的年轻人又是在什么价格、什么杠杆上接盘。
—— 江怀1966