谁在高位接盘“老破小”？ ——从“体制内购房指数”（IHCI）看上海收储试验
一、当政府开始“买房当房东”
最近，上海出了一个挺有争议的操作：
静安、徐汇、浦东等核心城区，由区属国企、公租房公司出面，
按评估价或协商价，从市场上收购一批二手房——
典型的，就是大家口中的“老破小”。
这些房子普遍有几个特点：
建成年代久（多在 2000 年前）；
面积小（70 平米以内居多）；
地段不差（内环、次内环）；
总价控制在 400 万以内。
收上来之后，统一装修、改造，再作为保障性租赁住房、公租房，租给新市民、青年人、产业人才。
从政策话术看，这是一举多得：
既可以加快老旧小区改造；
又能扩大保租房供给，让青年人住得离工作更近一点；
顺带还能消化一部分老旧存量，托一托市场预期。
很多媒体也把它解读成：政府在探索“当房东”，从单一的“卖地财政”，转向“卖地 + 持有资产”的双轨模式。
问题是——
如果我们把这件事放回 中国住房制度和土地财政的长周期 来看，它远不只是一个技术性的去库存工具，而更像是一场在 不同代际、不同人群之间重新分摊房地产溢价与风险的试验。
要看清这一点，就得请出我们这段时间一直在讨论的那个概念：
体制内购房指数（Institutional Housing Cost Index, IHCI）。
二、什么是 IHCI？简单说，就是“体制内人群当年花了多少钱买房”
先简单回顾一下 IHCI。
在中国城市住房史上，核心城市的很多住房，其实不是完全市场化产生的，而是通过这样几种渠道到达住户手里：
公房出售、“成本价 + 折扣价”卖给机关干部、企事业职工；
单位集资建房、教工宿舍、职工宿舍改造；
经济适用房、政策性住房等。
这类房子很有共性：
土地成本是政策性土地价，远低于招拍挂；
建安成本受造价部门审核，利润率有上限；
很多项目本质上是“成本价 + 极有限的利润”。
如果我们把：
不同体制内群体（机关、学校、医院、国企、事业单位……）
在不同年份、不同项目中承担的“单位住房成本”，做一个大致加权平均，
就可以得到一个城市的：
体制内购房指数（IHCI）
——也就是“这一座城市里，那一代体制内中产，大致是用什么成本拿到他们现在住着的房子”。
它不是一个精确到小数点的数字，而是一个 成本区间。
IHCI 之重要不在于算得多准，而在于它暴露了一个结构性事实：
在土地国有制 + 土地财政 + 体制分层的框架下，
有一部分人，以相对低成本拿到了核心城市住房，
并在后来的市场化上涨中，享受了巨额资产增值。
这就是我说的：IHCI 更像是一条 “制度性价值锚”：
它是国家在向体制内核心群体供房时，愿意承担的 最低成本区间；
也是这一代体制内家庭资产结构的 心理底线。
三、上海：从公房出售、集资建房，到“只租不售”
上海在这方面非常典型。
1990–2000 年代：IHCI 的形成期
公房出售方案中明确的“成本价”“标准价”，远低于同期商品房；
集资建房、教工宿舍改造、经济适用房，为大量体制内家庭提供了“成本价购房”的机会；
这批房子后来进入完全市场化流通，成为很多家庭资产的“起步筹码”。
2009 年之后：从“买断产权”转向“只租不售”
《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》明确：
单位租赁房 只租不售，不得变相搞福利分房；
套型面积多在 15 平米左右，主要解决单身职工阶段性居住；
要有严格的退出机制。
之后，各类“人才公寓”“单位租赁房”“公租房”，都是租赁性质，不再大规模创造新的“体制内成本价购房”机会。
这意味着什么？
上海的 IHCI，主要由上一轮公房出售、集资建房和早期政策性住房那一批存量决定；
2009 年以后进入体制的年轻人，更多是以租客身份与城市核心区发生关系。
也就是我们今天常见的现实：
一代人是“成本价买 + 市场价涨”，靠房子完成了资产跃迁；
另一代人是“高房价买不起，只能租”，在同一座城市里，却站在了完全不同的起点。
在这样的背景下，今天区政府、国企开始在高房价时代，用接近市场价去收购老破小，再做成保租房，从 IHCI 视角看，就变得特别值得玩味：
它已经不是当年的“体制内成本价配房”；
而是在远高于 IHCI 的价位上，接过一批存量资产。
四、老破小收储，站在 IHCI 坐标上的什么位置？
我们只做一个量级上的对比，不追求精确到个位数。
这次试点锁定的，是内环、次内环老旧小户型，
总价上限 400 万，
单价大致在 每平 6–10 万 这一档。
而参考上海 1990 年代的公房出售、单位集资建房等历史数据，哪怕考虑物价、造价上涨，即便把当年的成本“平移”到今天，大致也只是：
一万多到两三万 的等值区间。
很显然：
现在收购老破小的价格区间，极大概率在 IHCI 的两倍、三倍甚至更高。
也就是说：
当年国家是在 接近 IHCI 的成本线附近，为体制内人群配置住房；
今天地方政府是在 远高于这条成本线的市场价位上，接过这批老旧资产，再以政策租金长期持有。
这之间的倍数差，恰恰就是我们要讨论的风险起点：
如果未来上海房价继续下探，甚至部分板块向 IHCI 区间收敛，
那么这批在高倍数位置收进来的老破小，
最终要以谁的名义，承受它的价格回归？
五、谁在为这场高位收储买单？
从参与方来看，可以分四块来看：
1. 卖房的业主：锁定了一个“保险价”
很多老破小，是 90 年代、2000 年代通过 公房出售、集资建房、早期商品房 拿到的；
这部分家庭的历史购房成本，大致就在 IHCI 区间附近；
今天能在房价尚未崩塌时，以明显高于历史成本、接近当前市价卖给公共机构，本身就是一次“落袋为安”。
当然，要说这是“第二次利益兑现”，要加一个前提：
只有在未来房价明显跌破这轮收购价时，
才能说卖方把后续的价格回调风险，部分转移给了公共部门。
而且，老破小的现有业主并不必然都是体制内人士——
不少房源已经在市场上转手多次。
所以，这一块“锁定收益”的，既包括当年体制内购房人，也包括后来的体制外接盘者。
2. 改善型换房者和开发商：被温和托了一把
有意“卖小换大”的业主，多了一条可预期的退出通道；
开发商则在中高端新房板块看到：
“有人帮忙消化一部分换房链条前端的老破小库存。”
在整体需求偏弱的环境下，这对新房价格短期确实有一些托举作用。
3. 区级财政与国企平台：把未来价格的风险背在自己账上
真正承担中长期风险的，是：
区财政；
和代表政府出面买房、持有、运营的国企平台。
如果未来房价 只温和回调、长期横盘，再加上租金能覆盖利息、维护和部分本金，那么这批老破小也许还能维持一个可接受的财务表现。
但如果未来几年里：
老破小板块的价格出现更明显的下行，
甚至逼近当地的 IHCI 区间，
那这部分资产的账面价值就会持续缩水，
国企平台的资产负债表压力会上升，
最终也会传导到地方财政的再融资成本上。
换句话说：
“高位接盘”的价格风险，是先集中到公共部门，再慢慢摊到整个纳税人身上。
4. 青年租客与纳税人：短期是受益者，长期是分摊者
从个体生活看，青年和新市民是显而易见的受益者：
可以用相对优惠的租金，住在内环、次内环成熟社区；
通勤时间、生活便利性，都比远郊小区好得多。
但从城市整体账本看：
这部分“优惠租金”背后，是财政补贴、低成本土地出让收益和国企资产收益率的压低；
当财政进入紧约束阶段，要在各项支出之间做取舍，
这部分长期持有、低收益存量资产，就会构成一笔不小的“隐性义务”。
所以，青年租客短期地确实“享受了福利”，
但长期看，也会以纳税人和公共服务使用者的身份，参与这笔账的分摊。
六、这到底更像“救市”，还是更像一种广义福利？
有朋友把上海这轮操作类比成“粮食保护价”：
当粮价跌到某个水平，政府兜底收购，
既保农民收入，也保粮食安全。
这个比喻有启发性，但也有很大的不同：
受益人结构不同
粮食保护价主要保护的是农民，
在很多国家都是数量不多、议价能力有限的弱势群体；老破小的业主，则可能是资产已经大幅增值过的一批城市家庭。
价格走势不同
粮价有明显周期，遇上大年就暴跌，保护价有其“托底”的合理性；
城市房地产，尤其是老破小，这一轮更可能是长期缓慢下行或结构性分化，
一旦政府形成“某个价位以下必然接盘”的预期，就容易陷入长期财政负担。
城市空间与阶层结构不同
粮食是全国性的、同质的；
老破小则嵌在 核心城区的空间结构和阶层结构 里面，
牵动的是“谁能留在城里、住在城里”的问题。
所以，与其简单说“这是在救市”，不如说：
上海正在尝试用一部分财政资源，
同时保一部分房主、托一部分房价、
再给一部分青年租客提供相对体面的居住选项。
这背后既有福利，也有利益格局的再平衡：
关键还是要看——在什么价位、用多大规模去做。
七、IHCI的收储安全边界
回到最初的问题：
当政府在远高于 IHCI 的价位上，批量收购老破小，
它到底站在 IHCI 坐标系的哪一段？
一种简化的判断是，将城市某一区域的平均房价 P 与当地 IHCI 区间的上、下界之比作为参考：
当 P / IHCI ＜ 1.5 时，房价已经接近“制度性成本线”，进一步下行空间有限，对体制内资产结构和地方财政的冲击也趋于敏感；在这一档位上，适度收储不仅有利于保护公共资产价值，也有利于构建长期租赁住房体系；
当 1.5 ≤ P / IHCI ＜ 2.5 时，市场价格仍包含相当规模的制度性租金和金融溢价，但在经济基本面稳住的前提下，通过缓慢调整、通胀稀释和结构性优化有可能实现较为平滑的回归；此时收储需要更加精细的项目选择和财务测算；
当 P / IHCI ≥ 3 时，房价明显处于高溢价区间，且若宏观环境发生逆转，高位溢价的回吐几乎是趋势性的。在这一档位上大规模以公共资金收储，难以避免为历史溢价买单的风险。
如果不先把这几道算术题算清楚，
任何看似漂亮的“去库存 + 保租房 + 稳预期”组合拳，
最后都有可能把当下的掌声变成未来的一地鸡毛。