体制内购房指数：看懂中国房价“隐形底线”的另一把尺子
一、为什么这一轮楼市下行，大家都在问“底在哪里”？
从 2021 年以后，中国房地产进入改革开放以来最漫长的一轮调整。对普通家庭来说，最关心的问题其实只有一句：“房价还能跌多少，哪里是底？”
这几年，坊间常见的回答，大致有三种：
看“成本价”：
开发商说再跌就“跌破成本”；
有人用建安成本 + 土地成本 + 税费，推个“理论底线”。
看“租售比”和“收入比”：
租金 / 房价太低，说“回报率撑不住”；
房价 / 收入太高，说“刚需撑不住”。
看“国际经验”：
日本泡沫、美国次贷、中国台湾、韩国等历史周期，拿来对照。
这些视角都有道理，但有一个共同特点：把房价看成纯粹的“市场价格”问题，而在中国这样一个 土地国有 + 土地财政 + 体制分层 的制度下，“底”不仅是成本和市场的问题，更是一个 “体制内资产结构能承受到哪里”的问题。
二、体制内购房指数：谁在用什么成本拥有了城市住房？
我提出的这个概念叫 “体制内购房指数”（Institutional Housing Cost Index, IHCI），想解决的是一个简单问题：
在同一座城市里，体制内核心人群，是用什么成本，拿到他们现在住的房子的？
这里的“体制内”，大致包括几类：
党政机关、事业单位、公立学校、医院的干部和正式职工；
大型国企、央企的中高骨干；
各种“单位集资建房”“教工宿舍”“政策性住房”的受益者。
他们的住房，从历史上看，主要通过几条渠道获得：
单位分房、福利房；
公房出售，“成本价 + 折扣”；
单位集资建房，按成本价或略微加价售给本单位职工；
经济适用房、限价房等政策性产品。
这些房子的关键特征是：
土地成本是 政策性土地价，不是高价“招拍挂”；
建安成本经过造价部门审核，利润率被严格控制；
很多项目是“成本价 + 很有限的利润”，甚至部分成本被财政、土地收益消化掉了。
也就是说：城市里有一大块住房存量，是以“体制内成本价”被卖给了一小部分人，且这部分人往往握有较大的决策权、话语权。
三、IHCI 的简单定义：一座城市的“体制内加权平均成本”
形式上，可以把某个城市 c 的 IHCI 写成一个加权平均：
IHCI_c = Σ W_{c,i} · P_{c,i}
通俗讲就是：
把这座城市里，通过 机关、事业单位、国企、政策性住房 等途径拿到房子的那一群人分成若干类 i；
对每一类 i，找到一个大致代表性的成本单价 P_{c,i}（比如某几年官方公布的“成本价”“集资建房审定价”等）；
再看这类人在体制内住房存量中占多少比例 W_{c,i}；
把这些“体制内成本价”加权平均，就得到大致的 体制内购房成本区间——也就是 IHCI。
鉴于大部分地区和单位对体制内建房和购房的资料是不公开的，我们很难做到特别精确，但即便用公开资料粗算，也往往能看出：
体制内历史购房成本，和今天同片区商品房价格之间，有多大的“倍数关系”。
四、IHCI 是一个很关键的政治经济底线
IHCI不是土地的自然价值，不是房价必然回归的均衡点，也不是未来绝对不会跌破的红线；但在 土地国有 + 土地财政 + 体制分层 的框架下，IHCI 至少有三层政治经济含义：
它是国家给体制内核心人群配房时，自己认可的“成本水平，换句话说，只要是体制内项目，政府愿意在这个成本附近拿地、盖房、配套基础设施。这里面包含了对土地资源的一种保底估值。
它是体制内资产结构的心理底线：当市场房价远远高于 IHCI，体制内人群账面上都是巨额浮盈，大家可能容忍甚至支持高房价；当房价长时间向下调整、靠近甚至跌破 IHCI 区间时，就等于在蚕食这部分人的既得利益，体制的掣肘会越来越强。
它是土地财政可持续性的敏感地带：很多地方政府的土地出让、城投平台债务，是建立在“高地价 + 高房价”的循环之上；如果房价跌到接近 IHCI 区间，意味着土地溢价空间大幅压缩，土地财政模式的再生产会遇到结构性困难。
从这个角度看，IHCI 更像是一条制度意义上的价值锚：
它不一定写在任何文件上；
却在很大程度上，约束了决策者对“房价下跌幅度”的容忍边界。
五、拿青岛举个例：体制内成本 vs 市场价格的“倍数差”
以青岛为例（仅作示意并依据公开资料）：
2007–2012 年间，青岛一些企事业单位的 集资建房、教工宿舍改造 等项目，公示的审定成本大致在 每平 3,800–5,800 元 之间；
同期商品房价格在很多城区已经明显高于这个水平；
如果我们用建筑成本指数、物价水平等做一个简单的平移，把当年的成本折算到今天，大致得到一个 按今天价格计算的 IHCI 区间。
与之对比：
2023–2024 年，青岛核心城区不少新房的挂牌价仍在 18,000–25,000 元/平；
哪怕在回调之后，与 IHCI 区间相比，仍然有数倍差距。
这中间的差额，可以粗略理解为：
市场房价 = IHCI + 制度性溢价 + 区位溢价 + 金融溢价
制度性溢价：土地财政、招拍挂把地价抬上去，地方政府汲取地价级差；
区位溢价：好地段、好学区、好环境；
金融溢价：宽松信用、货币环境、资产荒下的“只要是房就买”。
问题来了：在今天的环境下，这些溢价，究竟还能保留多少？
六、为什么 IHCI 和“90 后、00 后”的人生选择直接相关？
对于已经享受过 单位分房、公房出售、集资建房 的一代人来说，他们的成本是IHCI 左右，房价哪怕腰斩，很多人仍然躺赢。
但对于现在刚毕业 5–10 年、准备买房结婚的年轻人来说：
他们面对的是 远高于 IHCI 多倍的市场价；
首付、月供、车贷、育儿、养老叠加起来，构成一整套人生压力结构；
很多年轻人会问：“为什么上一代用几千一平的成本拿到好地段福利房，而我要用三四万一平去接盘？”
从这个角度看，IHCI 不仅是一个“房价底在哪里”的问题，还是一个 代际公平和城市空间正义 的问题：
体制内住房形成的成本–地段–资产优势，会在城市空间中固化为“谁在城里、谁在城外”；
压力最大的那一批，往往就是没有体制内背景、又想留在大城市打拼的年轻人。
七、这一系列文章接下来会写什么？
这篇总纲只是开头。我打算在后续几篇中，分别展开：
上海“老破小”收储与 IHCI
政府现在大规模买入老破小，用来做保障房和长租房；
从 IHCI 角度看，这究竟是“托底”还是一次新的利益再分配？
青年住房负担、婚育决策和城市空间
用 IHCI 看“90 后”“00 后”在不同城市的住房压力差异；
为什么有些城市人往外走，有些城市“人挤不走”。
投资者视角：IHCI 能不能用来判断入场时机？
当房价仍然在 IHCI 的几倍之上，政策就算救市，力度也有限；
当跌到接近 IHCI 区间，可能是一轮周期中的“底部区域”，但需要分城市、分板块看。
土地财政的转型：IHCI 告诉我们哪些事必须改变？
如果继续依赖“高地价 + 高房价”，IHCI 与市场价之间的鸿沟只会更大；
若要逐步回归居住属性，就必须重构土地财政的制度基础。
也欢迎各位万维读者在评论区拍砖、补充各地实际案例。