退休，投资理财和其他（三十二）

第十三篇 为何会出现“纸面富裕、现金流贫乏”的困境

以下是几个可能的根源和机制（以及彼此之间的相互作用）：

1.     房地产作为最常见的财富累积载体

o   在许多发达经济体，土地与住宅长期具有保值与增值属性，家庭往往以购房为主要积累方式。

o   房地产虽名义价值高，但变现成本高（交易成本、税费、时间、贷款限制、市场流动性）且难以按月“出流”产生现金流。

2.     制度性账户 / 退休储蓄账户锁定

o   如加拿大的 RRSP / RRIF / 养老金账户，退休金CPP，台湾的保险 / 养老金准备金、新加坡的 CPF，这类账户在设计上既要兼顾退休保障，又有一定提款/取回限制。

o   虽然这些账户在统计上算作资产，但并不总是随时可用于日常消费或紧急支出。

3.     资产价格上涨（房价 / 股市 /证券）拉高名义净资产

o   COVID 以来全球流动性泛滥、利率下降及资产泡沫推动房价、股市快速上涨，很多家庭的资产账面价值迅速膨胀。

o   但这些上涨未必伴随着主营收入增长或流动现金增加。在资产价格下跌阶段，风险甚至可能凸现。

4.     债务与杠杆效应

o   为买房或投资房产，很多家庭背负较高的房贷。当利率上升、偿贷压力加大时，可用现金流被挤压。

o   即便资产价值高，如果负债比重高，净可动用资产其实不高。

5.     消费／生活成本压力提高

o   物价、医疗、教育、养老服务等成本上涨，家庭日常支出上升，对现金流要求更高。

o   在退休后，日常生活开支依赖现金流，而非资产变现（尤其房地产不便频繁变现）。

6.     财富集中与“富者越富”效应

o   由于资源与机会往往偏向高净资产群体，这些人更能通过投资获得资本收益，从而其资产中金融资产、可动用资产比重可能更高。

o   中间或较低资产层级家庭则更依赖房地产作为主要财富形式，流动性层面被压缩。

7.     监管 / 税制 /政策设计

o   某些国家／地区税制或政策可能对房地产、长期投资给予优惠（如房贷利息、资本利得减免、房屋优惠税率等），从而诱导家庭更多持有非流动资产。加拿大就是一个最好的例子。自住房的任何收益都不做为投资收益，也不需要缴纳一分钱的税。而新加坡基本上对自住房的收益也不课税，但台湾会根据房屋性质课不同等级的税。

o   相对地，对短期现金或交易型资产（如股票流动交易）可能存在税务或交易成本壁垒。

8.     不动产投资的门槛相对较低

o   房地产投资从技术上面来看，门槛要比金融投资低并且还可以利用银行的杠杆来放大利润的回报，这也是为何对于一般民众，尤其是世界各地的华人尤其有吸引力。再讲，华人有“有地有财”一说。不动产就变得更有吸引力。

综合来看，这是一种“资产攀升、流动性失衡”的集体现象。它并非偶然，而是制度设计、市场环境与大众行为心理长期交织的结果。

过去三十年来，“房地产神话”深深植入了全球华人社会的集体记忆。从香港、新加坡，台湾 到温哥华、多伦多，再到上海，“有土斯有财”的观念几乎成为一种跨地域的文化共识。房产被视为财富安全与社会地位的象征，更被认为是对抗通货膨胀、养老保障，传承家业的最稳妥方式。

在这种文化心理驱动下，个人与家庭的资产配置出现了显著倾斜：房产价值不断攀升，但可支配现金与流动资产的比例却持续下降。结果是——账面财富看似增长，实际生活弹性却越来越低。这种“纸上富足、现金贫穷”的结构性矛盾，也成为当代中产阶层普遍面临的困境。（续）