退休，投资理财和其他（三十一）

新加坡的数据分析

新加坡的统计数据对“资产 vs 负债 / 流动 vs 非流动”结构也较为清晰。

家庭资产负债与净值结构

• 根据新加坡统计局（DOS），在最近的家庭部门资产负债表（Household Sector Balance Sheet）报告里，资产分为“金融资产”（Financial Assets）和“居住性房地产资产”（Residential Property Assets）两大项。

• 在 2025 年第二季度报告中，家庭净值继续上升，资产整体年同比增长 7.8%，而负债也在增加。

• 从 DOS 的长期趋势来看，金融资产约占总资产的 56%，居住性房地产约占 44%。

• 换句话说，房地产（包括自用房屋与投资房屋）仍然是家庭资产的重要组成，但金融资产比重并不低。

• 在一个早期数据样本（2018 年），新加坡家庭的金融资产 (FA) 是 SGD 1,170,104.4 million，而总资产是 SGD 2,087,753.3 million，金融资产占比也约 56%。

• 在金融资产内部，组成还包括：货币 & 存款 (Currency & Deposits)、股票／证券      (Shares & Securities)、单位信托／基金、保险／养老金、中央公积金 (CPF) 等。

因此，在新加坡，家庭资产并非完全依赖房地产，金融资产占比尚有优势。但这“金融资产”里有相当一部分是受制度限制（例如 CPF 储蓄、保险／基金锁定、养老计划等），未必是即时可动用的现金。

负债趋势

• 同期家庭的负债也在持续扩张。2025 年第二季度，新加坡家庭负债同比增长 6.1%，主要增长项包括住房贷款 (mortgage) 与个人贷款      (personal loans)。

• 房贷占据家庭负债的重要位置，意味着即使资产规模大，偿债压力与流动性压力也不可忽视。

资产流动性 & 现金比重

• 虽然 DOS 报表会把银行存款、现金、CPF 等计入金融资产内，但不同部分的可动性区别很大。例如，CPF 可提取性与用途限制大；某些养老金或保险账户不能随意动用。

• 在新加坡，中央公积金 (CPF) 是一种强制储蓄计划，许多人退休储蓄会锁定在 CPF 中，短期内不易转化为现金流。

因此，可以说在新加坡也存在“名义资产（房地产 + 储蓄／投资账户）高，但实际可用现金有限”的局面。

 台湾的数据分析

台湾的资产结构在公开统计中也有一定揭示。

资产结构 / 房地产比重

• 台湾官方过去就曾指出：在家庭净资产中，“不动产”（主要是房地产）大约占全部净资产的 60%。

• 在台湾近年的平均家庭净资产报告里，2023 年数据指出，一户家庭净资产中：房地产约 NT$5.76 百万、证券约 NT$3.41 百万、定存及外汇存款约      NT$2.38 百万、保险／养老金准备金约 NT$4.11 百万，现金 / 活期存款约 NT$2.56 百万。

• 换句话说，一户家庭即便资产规模高，其中房地产 + 制度金融 / 保险 / 养老金占很大比例，而现金 + 可动用存款的比重相对较低。

财富集中 / 差距

• 台湾的财富差距极大。2021 年数据：最富 20% 的家庭平均净资产约新台币五千一百万多，占总财富约 62.68%；最贫 20% 的家庭平均只有约 新台币七十七万，占比不到 1%。

• 台湾当局也提到，房地产是财富差距的主要因素。

• 社会上普遍的认识正是：很多家庭名义资产不低，但真正“可动用现金 / 流动储蓄”远远不够应对支出或退休。

制度性／账户型资产

• 台湾家庭还持有保险、养老金准备金等制度性资产，这些资金虽被算入净资产，但在短期内未必可以自由动用。上述数据里保险/养老金准备金已有约新台币四百一十多万。

• 再者，“证券 + 存款 + 外汇”部分虽较为流动，但在总资产中比重并不主导。

因此，台湾也确有“资产大头在房地产 + 制度性 / 长期金融 / 保险 / 养老金账户”这一结构，现金／流动存款所占比重有限。

总结对比表

从这个对比我们清楚可见：即“高净资产 ≠ 高流动性 / 现金流能力”。

换句话讲，如果只有自住房而没有其他的投资性房地产，在计算净资产时，必须以净金融资产为基准，因为自住房没有能力产生现金流。（续）