推高新泽西州房产税的因素
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新泽西州的房产税之所以如此之高，主要原因在于该州高昂的生活成本、对地方房产税在公立学校经费上的高度依赖，以及其地方政府的结构。根据税务基金会（Tax Foundation）的数据，2023 年新泽西州的实际房产税率在全美排名第二。[1, 2, 3, 4]
公立学校成本高昂
对房产税的高度依赖：新泽西州很大一部分高排名的 K-12 公立教育系统资金来自地方房产税。
人均教育开支高：该州的生均教育成本在全美名列前茅。结果是，全州平均超过一半的房产税收入都被用于学校。
学区数量过多：新泽西州学区数量庞大，导致重复的行政费用和人员薪资支出。[2, 3, 5]
地方政府分散
“地方自治”文化（Home Rule）：新泽西州拥有超过 550 个自治市镇，这些市镇拥有高度自治权。
服务重复建设：这种分散的结构意味着许多小镇分别设有警察局、消防部门等基本公共服务，而没有整合以实现规模经济。
州级强制支出要求：州政府要求地方政府在公共服务上保持一定支出水平，但财政补助有限，迫使地方政府依靠房产税来弥补成本。[2, 4, 6, 7, 8]
房产价值高
从价税制度（Ad Valorem）：新泽西州采用“按市场价值计税”的制度。
房价高企：由于新泽西州生活成本高，特别是靠近纽约和费城等大都市地区，房价偏高，地方政府的房产税基数也随之上升。
地区差异显著：不同城镇间的税额差距极大。富裕地区虽然税率较低，但由于房价高、商业税基大，总体房产税额仍居高不下。[1, 6, 9, 10, 11]
其他税收来源有限
非房产税收入少：许多城镇缺乏企业或公司总部，无法从非住宅类税收渠道获取可观收入，因此居民房产税负担较重。
免税房产过多：如非营利组织、宗教机构及部分商业地产等免税物业减少了地方政府的税基，使得剩余纳税房产需承担更高税负。[1, 6, 12, 13, 14]
参考来源：
[1] https://www.northjersey.com/story/news/2025/10/24/why-do-property-taxes-vary-so-widely-among-nj-towns-we-explain/86621483007/
[2] https://www.mansionglobal.com/articles/why-do-new-jersey-residents-pay-the-highest-taxes-214647
[3] https://www.70and73.com/excellent-education-comes-at-a-cost-and-across-nj-it-accounts-for-more-than-half/article_47ac4e4d-41f1-478a-9aa1-bdce30298f2c.html
[4] https://www.nj.gov/njbonds/treasury/taxation/lpt/genlpt.shtml
[5] https://policylab.rutgers.edu/publication/property-tax-rates-and-quality-of-k-12-education-in-new-jersey-communities/
[6] https://www.northjersey.com/story/news/2025/10/24/why-do-property-taxes-vary-so-widely-among-nj-towns-we-explain/86621483007/
[7] https://www.njlm.org/208/Local-Government-Costs
[8] https://njslom.org/FAQ.aspx?QID=90
[9] https://www.realpha.com/blog/property-tax-new-jersey
[10] https://www.nj.gov/treasury/taxation/pdf/lpt/ptassessment.pdf
[11] https://www.country-classics.com/home-builders-blog-new-jersey/new-jersey-vs-pennsylvania-real-estate-tax-who-wins
[12] https://www.njlm.org/198/Property-Tax-in-New-Jersey
[13] https://www.beyondwalls.com/blog/property-tax-in-india
[14] https://www.econstor.eu/bitstream/10419/166852/1/ifo-dice-report-v03-y2005-i3-p34-42.pdf