中美对比：房贷断供后

中美对比：房贷断供后

在美国加州，房贷如果断供，接下来就是房主丧失抵押品赎回权foreclosure。房贷以房子为抵押物，房主断供房贷，房子就被银行收回，通常银行会拍卖房子foreclosure auction,。当房价下行时，可能会有资不抵债的情况，也就是 银行拍卖房子后收益，不能抵消房贷总额。但根据加州法律，如果房子是房主自住房，银行不可以再向房主继续追讨资不抵债的差额。

网上资料：

“如果您只有一笔抵押贷款，并且这笔贷款用于自住住宅（您住在那里），您的贷方就不能起诉您，就是这样。加利福尼亚州有法律保护您免于因止赎后的“不足”余额而承担责任。不足余额是指您的贷方止赎、出售您的房屋，然后将销售收益用于偿还您的未偿还贷款余额后仍未偿还的贷款余额金额。”

“If you only had one loan against your home and the loan was used for an owner occupied dwelling (you lived there), your lender cannot sue you, period.   California has laws that protect you from being liable for a “deficiency” balance after a foreclosure.  A deficiency balance refers to the amount of your loan balance that is still owing after your lender forecloses, sells your home, then applies the sale proceeds to your outstanding loan balance.“

进一步搜索，发现全美有11个州有此类债主法拍自住房后，债主不可以继续向房主追讨资不抵债差额的法律规定，被称为anti-deficiency laws。而11个州中，加州的anti-deficiency laws最为严格 ，它主要由California CCP § 580 法条规定。

中国国内是否有相似的规定？问询过国内两个同学，回答如下：

北京同学：

“这个事，国内是不是有法律规定，不知道。但是在实际操作中，包括自住房，如果房主付不起房贷了，房子是会被拍卖还贷的。这个时候，如果房主依然欠银行的钱，银行是要一直追讨下去的。也就是说，银行在赚取房贷利息的过程中，完全是零风险的。“

昆明同学：

“问了一下，中国法律在处理房贷债务上并没有区分自住和其他用途的特别规定，一般而言，法拍金额不足贷款余额的，借款人承担还款责任”

“房地产泡沫破了，各地政府竟相降低贷款购房门槛，银行也涌跃配合，他们只想找到贷款购房人，并不担心变为次贷。断供逃不了债，怕是很重要的原因。”

再继续查询网络，发现国内居然没有个人破产保护法。

“早在1986年，我国就出台了《企业破产法（试行）》，20年后，正式制定出台了《企业破产法》。 但至今，我国仍未出台个人破产制度，因此这部《企业破产法》也被戏称为“半部破产法”。 我国境内因何长期没有个人破产制度、允许个人破产是否会纵容“老赖”逃废债，这些议题一直都备受热议。“

在美国加州，自住房房贷断供，房主把房子交还给银行后，对房贷就没有任何责任了。如果不是自住房房贷的欠债，美国还有个人破产法保护，这是联邦法律。根据个人破产保护法，个人所欠债务在清算了个人财产，并留下一定数额保证基本生活所需财产后，一笔勾销。破产记录会保存7年到10年不等，个人信用会为此受到很大影响。在这期间如果信用逐步得以恢复，又可以开启新的人生。

美国加州的这条法律，保护普通民众利益用意非常明显。在房贷交易中，一方是势力强大的银行财团，另一方是普通民众个人。一般民众为了基本生存的自住房的借贷，一旦在经济下行房价下行大规模裁员减薪背景下出现断供，通过政府立法对他们的基本生存条件有一定程度的保护是人性化的做法。

中国法律没有对自住房房贷断供后，对房主的房贷债务追溯到房子法拍就终止的保护，也没有个人破产保护，这确实有点恐怖。在目前经济下行房价大跌很多公司不是裁人就是减薪的大环境下，将有很多普通民众会遭遇极大痛苦。

以上海中金员工94年出生跳楼女郑雯露案为例：

国内有关报道关于她的房贷细节众说纷纭。暂且采纳以下说法：她以自付头款600万和房贷1100万买下总价1700万的房子。而她如果因为降薪发生断供，房子会被银行收回拍卖。如果房价下跌到1100万，银行法拍房子收到1100万，她将丧失房子和600万自付头款。如果房价腰斩下跌到800万，资不抵债，房子被银行以800万法拍后，她还欠下银行300万，银行有权向她终生追讨这300万欠款。她房子被银行收回后，损失了600万头款不说，她还欠银行300万，总共损失900万。而银行为此没有任何损失。

据我所知古代典当行的规矩是：以抵押物来担保借贷出去的钱归还。钱不能归还，典当的抵押物也就是当就成了死当，典当行出售死当，来弥补钱不能归还的损失，典当行出售死当，如果死当的市场价值高于借贷价值就赚，如果低于借贷价值就亏，这是人类社会上千年历史共同的规矩。中国的国有银行在房贷断供情况下，不承担任何风险，只赚不亏，天下还有这样的好事。

为什么中国没有像美国一样，有自住房房贷断供后，房主的房贷债务到房子法拍后终止的规定和个人破产保护制度？我的洛杉矶老朋友启说：因为中国没有对私人财产权的保护。我觉得启这个回答非常对，这是根本性原因。

中国的房产所有权，土地与土地之上的建筑是分开的，土地属于国家。国家租借土地期限为70年。中国法律明确规定，土地不能抵押。房地产为不动产。所谓不动产就是这个财产必须依附于一定的土地才可以称为财产。房地产的最大价值不在于地面上的建筑，而是在于地面依附的那块土地的位置。没有了土地的房地产抵押毫无意义, 所以中国房贷中的那个抵押毫无意义。

想起了国内常说的一句话：国家利益高于一切，国家利益高于个人利益。与美国不同，中国银行是国家的，代表国家利益，银行贷给个人的房贷属于国家利益。断供法拍以后，必须最大限度维护国家利益，所以必须向房主个人追讨任何资不抵债的差额。

那些拿着高薪吃着天量回扣肥得满嘴流油的中国银行高管们得逻辑大概就是如此了。