7年前买下加州别墅，如今算了一笔账，沉默了
2025年秋末，一个朋友要处理一套美国的房产，于是我在美国住了一阵，体验美国生活，也观察美国的房地产市场。
朋友是2018年环球旅行时，到了加州洛杉矶附近的朋友家短住，被来自台湾的经纪人“忽悠”，于是买下这套房子的。如果我只是这么介绍，你一定也会和我开始一样觉得朋友这是“冲动消费”。
这套房子位于洛杉矶往东一小时车程的Chino Hills，严格意义上这里的行政属于San Berdino圣贝纳迪诺，Chino Hills在洛杉矶和圣贝尔迪诺中间，甚至更靠近洛杉矶，有点类似廊坊或者燕郊之于北京，但是又不太一样，因为中美的国情和房地产市场差别非常大。这里到南部一点的橘郡Orange County尔湾Irvine也不远，不堵车的情况下不到一个小时车程。
这套房子是一套独立别墅，面积4000尺，约380平方米，四个卧室（其中两个套房)、四个卫生间、两个客厅一个餐厅，另外还有一个约1英亩Acre的大院子，在中国也就是6亩地，约4000平米的大院子。据说房子建于1980年代（待验证），在交房前重新精装修且配备的很好的实木家具，美式风格，按照我在北京生活经验，要达到这样的交付标准，估计单装修费用就要至少在150-200w人民币。
美国的二手房买卖是如果你要卖房子，你要重新装修并把房子的问题都修理好，甚至出售时候要配套新的家具家电，让买家可以直接拎包入住。这套房子交付的家具都是很好的美式实木家具，使用时候就能感受到质感，家具家电是美国一个高端品牌KitchenAid，据说佩洛西她家用的就是这个品牌。还有浴缸水盆马桶都是科勒的，洗衣机是LG的洗烘机，类似国内全季酒店里商用的那种，我之前研究这样一套新的在国内买单价就要4w以上。此外，据说看房时候，这个1英亩的花园非常漂亮，种了各种加州果树，比如橘子、桃子、牛油果、柠檬、胡椒，美轮美奂的花园。但是我到来时，使用房子的“租户”（其实并不是租户，这个之后再聊），这个花园大部分果树已经干枯，草地变成了土地。但即使这样，我认为还是比国内的二手别墅好太多了。
2018年朋友”冲动消费“买下这栋房子的时候，花了110w美元，这七年每年还要交1.5w美元的房产税。这些是投资的主要成本，当然很多类似”物业费“（HOA业委会）、垃圾费、水电燃气费等这样的杂费，先暂且忽略。这套房子到2025年的秋天，有华人中介报价150w美元，洋人中介Patrick Wood（这套房子原卖房中介）报价180-190w美元，这笔美国买房的投资竟然还是“赚钱买卖”，如果150w成交，那年化回报率是3.2%,如果180w出售年化回报是6.5%。这个多少有点颠覆我来自于国内媒体和舆论环境的认知，就是国外买房子就是消费，成熟市场有房产税之后房子没有啥升值空间之类的。而现在美国刚刚开始降息，按照经济学常识，降息后房子一般会升值。
有一天，在Chino Hills的商业区闲逛的时候，无意中路过一家房产中介，秘书开门热情招待进去后，竟然误打误撞遇到了8年前这套房子的卖方经纪人Patrick Wood。Ptrick对朋友印象深刻，说你是不是当时以“cash”付款的？ 要知道绝大部分美国人都是用银行贷款。Patrick很热情，也非常大方、得体，显然房产经纪人在美国是一个受尊敬和体面的职业。Patrick分析了一下现在的区域房地产市场，他在网络上条件搜索，目前Chino Hills整个区域只有108套二手房在卖，大部分在100w美金以下，但是这些房子和朋友这套比在面积和隐私性上都差不少；180w以上的高端住房，目前Chino Hills只有8套左右，Patrick一套一套给我们分析，我个人感觉比现在朋友这套看着要好一些。最有价值的信息是朋友房子对面的那套，也是Patrick过去两年卖给了中国买家，那套面积房屋大概3000多尺，院子也小很多，但是卖了145w美金，所以Patrick认为朋友的180w美金报价是合理的。当然，也有可能是经纪人为了拿下房源，都会先给卖家说高报价，在中国一般是这样，不知道美国人是不是也这样。
这一阵还见了不少其他生活在加州的朋友，比如在硅谷Palo Alto的朋友2019年买的房子600w美元，那是一套更好的豪宅，据说很多中国科技富豪比如段永平和VIVO、OPPO创始人就住在他的房子上面，另外雷军、李彦宏、何小鹏等都是在Palo Alto这个城市买了豪宅，让老婆带着孩子在这里住，说是中国互联网富豪如果不在硅谷有一套房子，和乔布斯、黄仁勋做邻居，就好像没有融入世界主流科技届。此外我们还参观了尔湾Irvine，这里在洛杉矶的南边不远，也有很多科技公司，日韩公司的美国总部设在这里比较多。我们也去开车走马观花看了尔湾的房子，大概200w-300w美元一套，但是几乎没有院子，这有点像北京的居住区。之前听说尔湾，就是峰哥亡命天涯直播时候网友说“峰哥你的终极归宿不会是加州尔湾吧！”
在体验了美国的房地产市场后，我突然回看北京的房子。如果以Chino Hills一套100w美金左右的房子去对标北京一套700w人民币的房子，那简直惨不忍睹，700万只能在北京没有学区的四五环买一个建于2000年后的“次新”塔楼的二居室，现在看简直就是火柴盒，同时还要感受楼上邻居产生的噪音，没有啥居住体验。
如果同样以700w人民币在北京或者加州买房子，加州的体验显然要好得多。这就好像当年在胡同里住在私搭乱建不到十平米的棚户区，80年代突然上楼住进楼房一样的升级。而且加州华人多，我住的房子附近走路20分钟就有一个海鸥超市，再走20分钟就有一个99大华，几乎和国内的大超市没有区别，国内的东西这里大部分都能买到，一点都不感觉是生活在国外。甚至你在加州，见到华人直接说中文都没问题，所以这里很多朋友即使在这住了快10年，英语还是很一般。
但是中国人能移民生活的条件有两种，要么已经财富自由，不用再去赚钱就能负担得起自己的生活，我想这个门槛最低大概要5000w-1亿人民币。另外就是在国内做底层的体力劳动者，简单说“力工”，因为这里的时薪大概也要30美金左右。我见到的在这里包寿司的天津大妈，也是一身名牌Gucci始祖鸟，开着奥迪Q5，简言之美国的体力劳动者只要你愿意吃苦一样可以获得比较好的生活。
但是如果在中国的中产阶级，广义的中产阶级，比如坐办公室的白领，且不是程序员、工程师这种，来到美国后几乎没有什么工作机会。大多要么是投资移民EB5开一美国小生意，要么就改行，低的也是变成体力劳动者“力工”，如果能做个房产经纪人都是比较好的转型了。大部分人可能很难接受，从体面的办公室白领，变成被人呼来喝去的力工的变化，所以中产不要移民。
