纽约买房，面积怎么计算？有些地方不算你知道么？

纽约市住房类型包罗万象，从布碌仑卡纳西(Canarsie)的康斗公寓到翠贝卡(Tribeca)的联排别墅，再到皇后区的合作公寓，应有尽有。考虑到各种可能的房屋形状、大小和配置，房屋面积(以平方英尺计)的计算常被认为缺斤短两、或存有猫腻，由于房屋面积直接影响到房屋总价，争纷不断也就不足为奇。

　　小面积=大笔钱

　　麻雀大小的多余空间可能会令房屋价格增加数千美元，有时甚至数百万美元。如果银行的评估师来衡量房屋面积，而得出的数字却不符合买家交易时深信不疑的数字，那么抵押贷款批准就会出现问题。在如此多的风险之下，掂量出每一平方英尺的面积对各方至关重要。

　　培训中介是关键

　　“主要问题之一是，中介从未真正接受过如何评估房屋面积的培训，”范德比尔特房产评估公司(Vanderbilt Appraisal)的迈克尔·瓦尔加斯(Michael Vargas)说。 “如果他们从诸如楼层平面图或建筑师之类的准确来源获得具体数字，可以接受。然而，问题往往出现在某些人尝试对实际数字进行取整。几年后，当物业又一次易手时，这些数字甚至被进一步四舍五入。”

　　更为猫腻的是，住宅中的任何地方都被计入宜居的平方英尺，包括厨房、浴室、卧室、起居室、餐厅和连接这些房间的区域。

　　模棱两可的计算

　　许多具有奇怪角度和拐角的旧楼物业在交易时，具体数字开始模糊不清，很难进行简单的计算(通常与矩形公寓关联)。

　　瓦尔加斯说：“由于各方在数字上可能会出现差异，因此中介和经纪人被告知不要负责向客户提供面积这块的信息。” “这源于几年前的一个案例，当时一个买家认为自己被中介误导后向法院提起诉讼。”

　　需要新标准

　　经纪人希瑟·麦克唐纳·多米(Heather McDonough Domi)是Compass H + H房地产团队的创始合伙人，他还是纽约住宅经纪人Continuum(NY-RAC)的创始主席，该组织由住宅房地产经纪人于2018年成立。她同意瓦尔加斯的看法，认为需要改进标准。

　　她说：“确实需要更具体的规定，立下强制性的设定标准。许多中介可能不知道电梯和楼梯不能作为平方英尺包括在内，并且合作公寓与康斗不能以相同的方式进行测量，因为合作公寓的所有者并不拥有外墙。单层低于等级的联排别墅，也不能计算在内。”

　　计算准则

　　如果计划买房的你对此感到困惑，请参考以下面积指南：

　　后花园不应算入面积。门厅、外部走廊、楼梯间或电梯井也不行。在联排别墅中，如果完工酒窖“其地板至天花板的高度至少超过路缘水平面或基础平面的一半，则被认为不宜居住”。简单来说，要成为合法的居住空间，地面到天花板的高度必须比地面高50%以上。即使改成豪奢的地下”人洞”，也算不上适合居住的地方。

　　此外，多单元房屋中机械设备存放的位置不被认为是居住空间。相反，联排别墅的地下室被认为是宜居的，应计入面积。因此，空间差异对于某些人来说似乎可以忽略不计，但在买卖房子时，则尺寸必争，甚至关系数百万美元。

　　增加平方英尺

　　是的，在纽约市可以增加宜居面积。对于联排别墅业主或在建筑物顶层拥有康斗或合作公寓的业主而言，至关重要的是，可以购买屋顶权来增加领空。这将在其财产中增加宜居面积，从而增加其房屋价值。同样，如果购买了隔壁物业(例如在两侧或上方或下方的联排别墅、康斗或合作公寓)，在将两套公寓合并使用时，也可以增加物业的平方英尺。

　　还可通过建造符合宜居空间要求的建筑来增加平方英尺。在单人家庭住宅中，屋顶棚和天花板可以加高，从而增加面积。

　　“在纽约市，有一种流行的说法是，如果十个人进行测量，您将获得十个不同的平方英尺数，”瓦尔加斯说。