中国房企1.8万亿债务压顶 中小企面临危机
据房地产专业机构统计数据，未来三年内，中国房企将有1.8万亿元的债务到期。由于中国房地产市场整体向下，中国房企尽管销售额表现不错，但回款率下降，加上融资成本的上升，削弱了房企的债务偿付能力。有研究机构认为，大型房企在“借新还旧”上还有一定的溢价优势，中小房企很可能面临生存危机。
陆媒《21世纪经济报道》4月4日报道，中国房地产市场整体下行，高增长的日子渐行渐远，房企资金链趋紧，面临巨大的资金压力和过去的高增长带来的债务重负。
4月2日，发布年报不久的新城控股，接到上交所问询函。针对利润、资金往来、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面，上交所共提出16个问题。其中，要求披露经营活动和投资活动现金流紧张的主因，成为外界关注的焦点。
2018年，新城控股实现合约销售额2211亿元，涨幅达75%，规模位列全国房企第八位。但过去三年（2016年至2018年），公司的经营活动和投资活动现金流量净额之和均为负值，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。
这代表了房企的一种普遍状态。虽然销售数据不断攀高，但回款和融资情况不佳，导致现金流不畅，负债率上涨。
2017年下半年以来，房地产业融资渠道收紧，融资成本抬升，追求扩张的房企借了大量高息债务。而在销售端，银行放款周期拉长，又影响了回款速度。这两项因素共同作用，抬高了房企的负债率，并削弱了偿债能力。
房企融资成本大增
报道说，新城控股利息支出的资本化占比较高。年报显示，公司2018年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%，同比分别增长17个百分点和57个百分点。
利息资本化是指将借款利息支出确认为一项资产。上市公司实施利息资本化通常有一定的会计处理依据，但在企业经营状况稳定时，利息资本化的额度和占比通常不会发生大幅波动。
北京某会计师事务所相关人士指出，如果利息资本化额度出现大幅增长，或占比大增，通常意味着借款规模和利息支出大幅提高。
对于规模快速增长的新城控股而言，融资规模增加是正常现象，但融资成本提高显得有些意外。数据显示，新城控股在2018年的整体平均融资成本达到6.47%，而2017年，该成本仅为5.32%。
作为民企，新城控股的融资成本还不算夸张。公开信息显示，到2018年，一些民企的海外发债成本已经超过10%，综合融资成本也在8%以上。总体来看，去年上市房企的平均融资成本普遍提升1.5到2个百分点左右。其中，央企大多能维持在5%左右的水平，地方国企和民企相对较高。
由于竞争日趋激烈，房企为扩张规模，经常借贷高息债务。世联行统计显示，截至2018年12月31日，房地产业境内外发行债券余额约3.2万亿元，其中民企占比近半。
债务增长的同时，房企回款率却在降低。大部分企业尽管有着不错的销售额，但回款情况并不好。
北京某房企人士称，很多区域公司的回款率，能达到60%就算不错，“个别项目12个月内都难到账”。
观点指数研究院的统计显示，到2018年末，30强上市房企的平均净负债率为110.68%，虽然部分企业低于50%，但“总体来说经营风险依然很高”。该机构还指出，由于流动性较差，30强房企的偿债能力在下降。
1.8万亿偿债压力 中小企业面临生存危机
去年年末，房地产国内融资闸口开启，并延续至今。其间，很多房企抓住时机实施融资，并用成本较低的新债，替换旧有债务。
中原地产的统计显示，今年3月，房企的融资规模已经超过3000亿元，日均融资规模超过百亿。3月末的融资动作尤为密集，日均融资规模接近200亿。融资成本也有一定的下降。
分析人士普遍认为，这能够改善企业的流动性。但随着偿债高峰期的到来，能否解决根本问题尚存疑问。
根据世联行统计数据，2019~2021这三年间，房企将有1.8万亿元的债务到期。分年度看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元，仅2019年到期债券就比2018年高出一倍。
观点指数研究院指出，“在‘借新还旧’这个命题上，显然占据明显溢价优势的是大型房企、国企或财务管理突出的民营企业，而一些规模较小的则只能更多地选择‘保命’而不是‘保本’。”因为有不少企业的美元债融资的利率达到13%以上，更有个别利率高达15%。相比继续做大，解决生存问题更为重要。
