美国房地产泡沫改变未来地产投资方式

万维读者网记者唯一编译报道：CNBC刊登文章说，美国正在从最严重的房地产危机中慢慢走出来，这次危机还意味着居住郊区这种生活方式的结束。随着人口分布经济的变化，未来郊区的房地产只会下降不会上升。(www.creaders.net 记者专稿  转载请注明出处)

在题名为“下一个世纪美国房地产”的调查报告中，作者John McIlwain将房屋需求按人口统计学分为四类：上了年纪的婴儿潮，年轻一些的婴儿潮，婴儿潮的下一代(所谓Y一代)，移民。

这份报告说在未来一个世纪里上了年纪的婴儿潮人士基本不会搬家。那些迟迟未卖郊区房子的人将会发现房子价格一路下降，可能会比按揭数量还低，好比一个陷阱。多数人退休之后会希望尽量住得离子孙近一些，而不是越搬越远。

婴儿潮人士对于居住社区的要求与他们的上一代是不同的，上一代人退休之后基本生是在家里朝九晚五，而婴儿潮是朝五晚九。

年轻一些的婴儿潮人士面临的是另一种挑战，他们离退休还有几十年，孩子还住在家里-原因可能是尚未离家或者离家之后又回来居住。目前来讲这些人的郊区的房价已经“在水下”，即使房价未跌太多的房子也很难卖出。年轻婴儿潮的下面一代是年龄在30-40的X一代，这一代人基数小，所以年轻婴儿潮很难把房子卖给他们。另外，X一代喜欢较小的户型，更城市化，而且面临的经济挑战更多。

因此，年轻婴儿潮人士小房换大房不会推高房价，虽然现在有些房地产商说豪华大屋的销售有所上涨，但是在没有更多年轻婴儿潮人士购买的基础上，这个说法还难以确证。由于高失业率和个人收入减少，Y一代买房的购买力明显降低。

本来房地产市场是要靠新一代购买来支持的，但是Y一代中有很多人仍然住在父母家，人数比上一代多两倍到三倍。(www.creaders.net 记者专稿  转载请注明出处)

Y一代对于房地产市场的影响应该比X一代要小，他们作为租客的时间要比他们的父母和祖父母要长，同时他们多数会选择居住在城市里。(www.creaders.net 记者专稿  转载请注明出处)

移民(包括合法与非法)占美国人口的13%，移民通常喜欢居住在同一社区。在过去的20年里移民的社区从城市中心转移到了靠近郊区的地方，下一步他们是否会转移进郊区现在还不很清楚。拉丁族人通常是几代人居住在同一房子里，所以如果能够负担得起的话他们会喜欢买郊区的大房子。但是，移民通常不喜欢郊区那种人与人之间隔离的生活方式，所以郊区对他们的吸引力就降低了。

综上所述，未来房地产投资应该集中在城市和靠近城市的郊区，这类地区是婴儿潮和年轻人士都愿意居住的地方。与此同时，郊区的大房子无论是销售和价格都会在相当长一段时间里死气沉沉。