又一颗万亿级“定时炸弹”即将引爆！
中国正在解决困扰其房地产业多年的一个问题“租约到期”，这就像是一颗定时炸弹，将导致交易失败，投资人面临巨额损失的风险。
《彭博》报道，大量办公大楼、购物中心和仓库坐落在租约即将到期的土地上，租约到期后，业主可能被迫将土地归还给地方政府，对于这些业主何时以及如何延长这些租约尚无明确规定。这让过去涌入中国房地产业投资的开发商和全球基金感到非常头痛，也延长了中国房地产市场长达5年多的低迷期。
戴德梁行（Cushman and Wakefield）大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉预估，目前，超过1万亿人民币（1480亿美元）的非住宅房地产的租赁期限为20年以下，这代表着他们的租约已经过半甚至更久。
中国官员近期也开始重视这一问题，近几周，上海市政府官员发布了租赁续约指南，详细列出续租的条款和费用；今年稍早，广州也采取了类似的措施。
这些行动或许有助于厘清目前正试图触底的房地产市场，让投资人相信他们的资产不会因为租约到期而变得一文不值。一些大城市的办公室价值较高峰下跌超过40％，整个市场的开发商拖欠了约1300亿美元的债务。
同策房产咨询（Tospur Real Estate Consulting）研究总监宋宏伟表示，租赁续约政策的不确定性导致商业房地产价值暴跌，筹资受阻，交易也因此受阻。
中国几乎所有的城市土地都归国家所有，政府在1990年代制定了现行的土地租赁规则，用于建造购物中心的土地租赁期限为40年；工业和办公用地租赁期限50年；住宅大楼租赁期限70年。
世邦魏理仕集团（CBRE Group）先前预估，到2030年，中国18个主要城市约有3000万平方米（3000公顷）的办公和零售空间土地使用年限剩不到20年。这一数字仅包含单一所有者的房产，这代表可能低估了实际总数。
虽然这些到期日看起来似乎还很遥远，但却会带来真正的经济后果。咨询公司仲量联行（Jones Lang LaSalle Inc.）表示，当地保险公司和开发商通常惠要求土地期限超过20年才会达成交易。在外国资金锐减后，这两大群体在中国市场扮演了重要的角色。
戴德梁行的陈家辉指出，许多银行不会向租约期限剩不到10年的房产提供展延或重新贷款，如果这种情况持续下去，可能会引发系统性问题。租赁延期的潜在成本也会影响投资人对专案的评估，这会对他们最终决定出售时应该向投资人提供多少折扣产生明显的影响。
一些潜在投资人则假设房产价值会随着租赁期限缩短而下降的最坏情况，知情人士表示，这导致一些建筑物的竞标价格过低，给整体价格带来了更大的压力。
尽管中国官员已开始着手解决租约到期的问题，但一些投资人和业主仍希望获得更好的条件。上海和广州提出的租赁成本至少为相关基准的70％，并且可能需要在1年以上的时间内支付。两种情况下，基准价格都将反映土地价格，而不计入购物中心或办公大楼的增值部份，这代表着续约费用可能仅占专案总成本的一小部份。
示意图 （alex plavevski/Shutterstock）
