洛杉矶试图对豪宅征税，结果…
洛杉矶——杰森·格兰特认为自己发现了一块宝地：两块相邻的地块，位于威尼斯海滩三英里外一个配套设施完善的社区，规划用途为高密度住宅。这位开发商计划买下这两块地，并将原有的小型建筑改建成一座八层高的公寓楼。
2023年初，洛杉矶房租飞涨，住房极度短缺，格兰特买下了其中一块地。在第二块地上市之前，一项新的房产交易税生效了。格兰特说他曾努力促成这笔交易，但最终认为这项税收会大幅侵蚀项目的未来价值。去年，他放弃了这笔交易。
该地块原计划建造近 100 套新的一居室和两居室公寓，但如今却只有 8 套废弃的公寓、几家小商铺和一家空置的算命店。
包括一些前支持者在内的反对者表示，这项税收加剧了洛杉矶的住房短缺问题。地方和州政府的政策制定者目前正在考虑是否修改这项税收，并简化其一些复杂的规定。财力雄厚的反对者则试图彻底废除这项税收。
“这带来了一些意想不到的后果，”加州社区基金会首席执行官米格尔·桑塔纳说道。该基金会是一家非营利组织，曾在 2022 年地方投票表决该税项时表示支持。
这项税收对贝尔艾尔的豪宅和市场价公寓楼一视同仁。城市数据显示，迄今为止，该税收收入的61%来自独栋住宅销售，其余部分则来自商业地产、多户住宅、空置房产和混合用途房产。
该项税收规定，房产交易总额在530万美元及以上的房产，税率为总价值的4%；而交易总额在1060万美元及以上的房产，税率则为5.5%。这笔资金将用于资助由当地工会建造的非营利性经济适用房（该工会曾积极推动这项投票提案），以及提供租金援助和驱逐辩护。
洛杉矶住房缺口高达数十万套。
由于无论项目是否盈利，房产销售税都要征收，开发商表示，这导致他们的投资者和贷款方都避开了洛杉矶的项目。
“自从这项税收政策通过以来，我们在洛杉矶市还没有启动任何多户住宅项目，” LaTerra Development公司总经理克里斯·图特洛特（Chris Tourtellotte）表示。图特洛特称，该公司过去每年在洛杉矶市建造500至1000套住宅单元，目前正致力于在加利福尼亚州的伯班克和萨克拉门托以及德克萨斯州和新墨西哥州开展项目。
这项税收无疑给洛杉矶的建筑业雪上加霜，使其原本就困难重重的建设障碍雪上加霜，这些障碍包括繁琐的审批流程、频繁的社区反对以及高昂的土地和劳动力成本。根据联邦数据，去年洛杉矶市发放了7363套多户住宅的建筑许可证。这一数字比2022年下降了46%，是自2013年以来的最低水平，当时由于次贷危机，建筑业陷入停滞。
Los Angeles is revisiting a tax on property transfers. Adam Amengual for WSJ
兰德住房中心经济学家杰森·沃德汇编的数据显示，自该税收政策通过以来的三年里，售价超过530万美元的多户住宅用地销售额与此前三年相比下降了近三分之二。此类交易通常是开发商为项目筹集资金之前进行的。
对洛杉矶而言，房产销售量的下降意味着税收收入的减少，因为房产交易会重新设定房产税，而根据州法律，房产税通常每年只能小幅增长。哈佛商学院和其他机构的一项研究估计，洛杉矶新税种导致的销售量下降将抵消其因减少房产税收入而增加的80%的税收。
由商界人士和支持住房建设的组织者组成的联盟正在推动一项改革，其中包括免除新建多户住宅和商业地产的税收。自三月份以来，市议会的一个临时委员会几乎每周都召开会议，研究该税收的影响以及可能的修改方案，这些修改方案都需要选民批准。
“这是一项大胆的举措，是民众的倡议，他们确实通过这项举措表达了自己的意愿，”洛杉矶市议员、委员会主席伊莎贝尔·胡拉多说道。她表示，这项以58%的得票率获得通过的税收政策，任何修改都应该符合选民的意愿。
由纳税人权益组织霍华德·贾维斯纳税人协会牵头的一项提案成功获得11月投票资格，该提案旨在推翻一项房产销售税。该提案将废除加州其他城市（包括旧金山、奥克兰和圣何塞）的房产销售税。据竞选财务记录显示，支持者已从房地产投资者以及科技亿万富翁彼得·蒂尔、埃里克·施密特和克里斯·拉森处筹集了1400万美元。
蒂尔和拉森的代表均未回应置评请求。施密特的代表拒绝置评。
An apartment building under construction in Los Angeles’s Chinatown. Kyle Grillot/Bloomberg News
据知情人士透露，由霍华德·贾维斯支持的这项提案的支持者和州政策制定者已开始初步讨论，可能在6月25日截止日期前撤回该提案。知情人士称，商业团体希望降低房产转让税，而州政策制定者则希望至少保留部分城市财政收入。
与5% 的亿万富翁税一样，洛杉矶转让税的支持者试图利用人们对精英阶层的不满情绪。
“对超级豪宅征收的小额税款，”这是“联合住房洛杉矶联盟”（United to House LA）在2022年竞选活动中对这项措施的描述。该联盟代表着建筑工会和反无家可归非营利组织，他们告诉洛杉矶市民，这项税收只会针对百万富翁和亿万富翁。“你们不用交税，”该联盟说道。
支持这项税收的人士表示，自2023年以来的高利率才是导致建筑业放缓的真正原因，这场放缓不仅影响了洛杉矶，也波及了美国其他地区。他们认为，如果2026年初建筑许可数量回升，可能表明建筑商正在适应这项转让税。
“这些提议是基于错误的调查研究和房地产行业编造的宏大叙事而提出的，属于激进的改革，”洛杉矶住房联盟执行主任乔·唐林表示。他称这项税收是“这座城市的一项重要资产”。
市政府官员最初预计，房产转让税每年将带来6亿至11亿美元的收入。三年来，市政府数据显示，该税项的总征收额为11.9亿美元。
根据市政府的数据，截至4月30日，这些资金中仅有1.194亿美元已拨付出去。大部分资金都流向了两个非营利组织：洛杉矶法律援助基金会和南加州住房权利中心，用于为数千户家庭提供驱逐辩护和紧急租金援助。
数亿美元已投入到建设或改造数千套经济适用房的项目中，支持者表示，如果没有这些资金，这些项目可能无法推进。
根据市政府文件，目前计划利用该税收资金新建的1790套公寓预计平均每套造价为779955美元。现任和前任市政府官员表示，对资金使用方式的严格限制延缓了建设进程，并推高了成本。
“这是一个关于此类投票箱立法的经典警示故事，”加州大学洛杉矶分校城市规划教授迈克尔·曼维尔说。