业主抱团“保价”，只是最后的挣扎
楼市的事情，很多人都不关心了。其实就是那么一回事，多说无益。
不过，前些天有个新闻，读了后还是蛮感慨的，竟有今夕是何年的感觉。说的是，上海某楼盘几套93平方的住房，业主挂出1460万元左右的相近价格。于是引起了人们猜测，认为这是防止房价踩踏而采取的“抱团保价”行为。甚至有网友说，“上海房东打响了房价保卫战”。
一线城市的房价又行了？还是说，这只不过是业主们的一厢情愿？
01
有没有这种可能性？当然有。
比如我要卖房子，找了中介，一般也会先问，同小区同户型的人家都挂多少钱？有人往高了挂，那当然好。谁不希望房子多卖点钱呢？既然有人挂1460万元，那就跟着挂呗。
你说这是抱团，自然不是。但价格相近背后，确实也反映了部分业主的心态。不光是希望卖个好价钱，而且有意无意也透露出了一股乐观气息。
这种乐观气息似乎也有一定支撑。当下楼市结构性分化十分明显，就上海来讲，在一线城市里的总体表现是最好的。特别是高端楼盘，人气很旺，经常出现“日光盘”。
国家统计局的数据显示，上海10月新房房价环比上涨0.3%、同比更是大涨5.7%，1—10月新房房价同比上涨5.8%。虽然比不上往日光景，但上海楼市表现出较强韧性，领跑全国。
可话说回来，上海二手房的表现要比新房逊色。同样是10月份，国家统计局的数据显示，上海二手房价格环比下降0.9%，同比下降3.4%。这意味着，新房市场的逆势上涨行情，并不一定会延续到二手房市场，探底的过程，还需要一段时日。
从这个角度来讲，该楼盘部分业主的挂牌价，确实过于乐观和一厢情愿。
实际上，这么做也无助于现实。市场无时不刻不在博弈。你的挂牌价格高了，固然自己心里好受一些，但购房者又不是傻子，人家也会看真实行情如何。高于市场真实价格，你挂价格再高，也只是有价无市。
何况，即便是“抱团保价”，内部人也会存在博弈情况。毕竟，每个人的价格预期还是不一样，对房子出售的急切程度也各自不同。这种“价格联盟”脆弱得很，但凡有人降价一点，防线也就土崩瓦解了。
报道也提到，该小区10月挂牌均价为15.74万元/平方米，9月成交均价为13.51万元/平方米。这中间差着两万多块钱，买家会不懂？
缺乏坚实支撑的联合保价，只不过是最后的倔强罢了。
02
单说上海楼市，没啥参照意义。上海楼市价格对标国际大都市，整体来说比较坚挺。相形之下，其他一些二三线城市的楼市行情，简直不能看（数据就不转引了）。
再拿我所在的杭州来讲吧，近来楼市的表现也算亮眼。根据国家统计局的数据，今年10月70个大中城市中，新房价格环比上涨的只有6个城市，同比上涨城市有7个，杭州名列其上，环比涨幅0.1%，同比涨幅4%（位居第二）。但是，杭州二手房市场仍在下跌区间，环比跌0.3%，同比跌2.4%。
还是举例更形象。
杭州有名的学区房耀江文鼎苑，最高点的时候单价冲到11万元，可现在是什么价格？据潮新闻报道，该小区 10 月份的成交价已跌至 39776 元 /㎡。更夸张的是，最近文鼎苑成交了一套位于一楼的毛坯房，单价只有3.5万元。这个价格，腰斩还不止，应该是创新低了，比有的老小区都不如。
我住的小区，原来单价在5万元左右，现在也跌到了4.2万元，回到了大约2018年时候的光景。也就是说，一套120平方米的房子，前后价差至少近100万元了。
别说房子了，连车位都是如此。有人可能还记得我说过一个30万元买的车位，结果20万元都卖不出去——现在价格又降了，有人才卖14万元不到。这是真金白银倒贴了。
上海某楼盘的部分业主还能倔强一把，也算难得了。很多人只能是保本思维，能保住资产不贬值，已经不错了。
这也正是我想说的，经济上行周期，你预期手里的房子不断升值，这很正常。那时候想不到，没有买房子的，可能就错过了。我有一位朋友，20多年前在上海莘庄地铁边买了一套房子，当时单价可能才五六千元，记得隔了一两年，有一次他很神秘地对我说，房子涨到8000多元（单价）了，神情颇为自得。但他肯定不会想到，后来即便是那个地段的房子，单价一度也超过7万元。
但是，当经济进入调整周期，还天天想着房子会升值，这就是你的不对了。如果还看不出，狂飙时代已经彻底过去了，那更是一种后知后觉。这一轮周期，和以往不一样的地方，也在这里。以前是，上涨-调整-再上涨-再调整，而这一轮周期，大概率会是一段漫长的调整与筑底的过程。
至少，你得有这种心理预期，以及相对应的现实准备。
（资料照片）
03
重要的不是别的，而是个人判断与应对方式。
在楼市上行周期，很多人意识不到这趟列车跑得有多快、有多远。而在下行周期，又有很多人意识不到这个过程有多长、有多深。一旦判断出了问题，决策和行为自然也会大受影响。有人卖房之所以会“逆周期涨价”，原因正在于此。
打个不太恰当的比喻，这种情形有点像炒股。在股票行情看涨的时候，如果你早早就获利了结，可能会让你失去财富倍增机会；而在股票大跌之际，如果你不及时止损，也可能会让你难以翻身。
因此，更好的办法是再往前多看一步。如果说情况比较糟糕，那你就要按照更糟糕的预设，来做好个人和家庭计划。想清楚这一点，很多问题也就迎刃而解。
仍然以卖房为例，另一个上海朋友，2年前他把手上一套房子卖了。小区同户型当时总价最高时约1500万元，他卖的时候价格有所下跌，挂牌价在1450万元左右，但他挂牌价是1250万元，最后成交是1200万元。这个价位当时是小区最低价。但到今天，小区同户型的价格已经跌到900多万元。从当时的角度，他是卖亏了，但从更长的时间看，他出手不可谓不及时。
同样道理，在生活开支、子女教育（出国留学）等事项上，也不妨按照正常预算再打个七八折来计算。比如，如果一个家庭每月开支约需1万元，虽说目前的家庭收入水平完全支撑得了，但不妨在这个基础上，试着把开支降到七八千块钱。
又如，原来你或许打算送孩子到英美等国家读书，那么现在可能需要做更细致的预算，比如把预算提高三四成，评估自身能否承担；如果承担不起，就有必要重新调整方案与预算，比如换一个费用更便宜的国家和地区。
以此类推，在很多事情上也应该这么想。问题是，我们这代人大概是享受了太长的繁荣周期，总有些人对“新常态”的了解和认识不够。比如说，房价不会一直涨，甚至可能不断探底，收入也不见得年年涨，反倒可能在“缩水”……如果不理解也没关系，试着把这当作一种“常态”，并从各方面进行调适，总不会错。
茨威格在《昨日的世界》里说，“我所讲述的并不是我一个人的命运，而是我们整整一代人的命运”。确实如此。我们现当下所经历的，就是整整一个时代的嬗变。而我们能做的，大抵也就这么多。
