波及所有人的 “需求逆转” ，已经开始
“手里有几套老家的房子，要不要卖掉？”
“算了吧，留着总归能涨。”
“不一定啊，你没发现身边卖房的人越来越多了吗？”
你有没有感觉到，那个全民买房、闭眼赚钱的时代，正在悄悄落幕？
这不是错觉。高盛今年发布的一份研究报告，用数据揭开了真相：一场波及所有人的 “需求逆转” ，已经开始。
过去我们以为，房价的核心是土地，是政策。但现在，一个更根本的变量在发生结构性变化——需求。
这不是小调整，而是我们这一代人必须直面的时代拐点。今天，我们就来深入解读这份报告，看看它对我们未来的生活和财富意味着什么。
你以为是周期，其实是拐点
先说结论：未来几年，中国城市地区的新增住房需求，可能保持在每年低于500万套的水平。
要知道，2017年还是2000万套。短短几年，需求跌去75%。
哪怕放到“黄金十年”的2010-2019，平均每年也有940万套。未来的需求量，相当于直接砍了一半。
为什么会这样？
报告给了三个关键因素：人口、拆迁、投资。
1. 人口——最大的变量
2021年，中国人口规模达到顶峰，此后一路下行。
在2010年代，人口增长每年能带来约150万套住房需求；到了2020年代，这项需求每年将减少50万套。
房子是给人住的，人少了，房子自然就闲下来了。
和生育率下降同步发生的，是城镇化减速。
过去几十年，大量农村人口进城买房，这是房价上涨的最大推力。但如今，城镇化率已经达到67%，2030年的目标是70%。
未来十年，年均增速不到过去的一半。
更现实的是，农村人口老龄化严重，50岁以上的人占比高达41%，他们进城置业的意愿和能力都大大减弱。
在人口层面，唯一的正向因素，是家庭结构变化。
中国的家庭正变得越来越小，根据最新的人口普查数据，中国“一代户”比例从2000年的27%，上升到2020年的50%。
小家庭确实会创造一些新增住房需求，但和前两个因素比，仍然是杯水车薪。
2. 拆迁——透支了未来需求
如果说人口是一个慢变量，那拆迁就是强行创造出来的需求。
报告提到，在2015到2018年间，棚改成了政策的主旋律。那几年，政府几乎是“开足马力”推进，各地大规模拆除危旧房。
你能想象吗？短短四年，每年大约有600万套住房参与棚改，几乎是正常拆迁速度的两倍，占到了同期新房销售的40%。
简单讲，就是原本分几十年释放的需求，被提前挤压到那四年了。
而现在，政策风向已经悄悄转变。最近提出的“城中村改造”，重点不是一拆了之，而是翻新、改善现有住房。未来老旧小区要做的，是加装电梯、优化环境，而不是再给一大笔拆迁款，让人转身去买新房。
数据也印证了这种趋势：2010年代，拆迁带来每年470万套的新增需求，但未来可能逐步降到270万套左右。
3. 投资逆转——房子不再是稳赚不赔
除了人口和拆迁，还有一个更扎心的变化——投资需求在消退。
过去，高储蓄率、投资渠道匮乏，几乎把“买房”变成全民共识。房子成了最安全的资产，仿佛放在那里，就能稳稳升值。这背后是一个强烈的信念——房价只会涨，不会跌。
但近几年，一次又一次的下跌，把信念打碎了。
朋友圈里你可能也见过：有人咬牙在高点贷款买房，没想到两三年就跌掉了首付。本来是想靠房子保值增值，结果成了“负资产”，心理落差极大。
高盛的数据更直观：2010年代，投资需求占了总需求的24%，到2021年冲到峰值。可转折点很快到来——现在，不仅新增投资买房的人少了，甚至出现了“负需求”。预计到2025-2030年，投资需求将是-180万套。
什么意思？就是市场里买的人越来越少，卖的人反而越来越多。
以后，新盘最大的竞争对手，不是隔壁的新盘，而是那些想抛售的房东和投资客。
我们需要关注什么
报告提到一个关键问题：地域供需错配。
简单来说，房子过剩，但大多积压在三线以下城市。未来真正有需求的，是少数一线和强二线城市。
这意味着，楼市将进入“结构性分化”。不再是齐涨齐跌，而是冰火两重天。
那么，对于我们普通人来说，应该如何应对？
1. 刚需人群
不必再恐慌性上车，你有了更大的选择权和议价空间。
但要记住：
一定选择人口净流入、产业结构健康的核心城市的核心区域。别被“价格洼地”诱惑，因为那些看起来很便宜的房子，可能未来根本卖不掉。
其实，在房价下跌时，你会发现并没有真正的刚需。我记得两三年前，同事和我聊到一个问题：“即使我是刚需，如果房子一年之后，便宜100万，那我为什么不等等再买？”
后面发生什么大家都知道了，毫不夸张，很多房子就是在一年一百万地跌。很多时候，我们并没有那么需要立刻买房，所谓“刚需”，只是被“房子还会涨”的惯性思维裹挟后，自己给自己找的一个理由。
2. 持有多套房的人
当务之急，是重新评估手里的房产，优化配置。
持有成本高、租金回报低、非核心地段的房子，未来很可能成为“负资产”。
可以考虑：卖掉流动性差、升值空间小的房产，把资金转移到更有增长潜力的方向。从单一资产、单一货币的配置，转换为多元配置，才更稳健。
对中国家庭来说，现在财富过度集中在房地产上，流动性极差，这样的资产配置结构很不健康。如果牺牲了流动性，要么换来极高回报（比如私募股权），要么提供长期稳定的收益（比如香港储蓄险）。但很多房产，现在两头都不占。
3. 所有人
过去20年，靠房地产拉动经济的宏大叙事，如今正在缓缓落幕。
这意味着，地方财政、上下游产业链、个人财富逻辑，都要面临大调整。
我们需要重新思考财富配置，学习多元化投资，才能为自己、为家庭构建一个更能抵御风险的资产结构。
最重要的是，一定要有现金流思维。经济下行期，重点不再是资产升值，而是能否带来稳定的被动收入。
写在最后
经济学家付鹏在去年的演讲中，举了一个残酷的例子：
“我200万买的房子，600万卖给年轻人，我拿走的就是年轻人未来40年青春的当期现金折现。我可以为我的未来40年潇洒了，他背上这40年的债务。
如果没有收入的增长，他要硬硬地还40年，也就是说，我替他多活了40年。”
这句话直击要害。对年轻人来说，买房不是成功，而是把未来40年的自由抵押出去。
高盛的这份报告，与其说是一份预测，不如说是一面镜子。它照出了中国房地产市场的核心矛盾：从“如何解决短缺”，彻底转向了“如何消化过剩”。
对于我们普通人来说，真正的挑战才刚刚开始。你，准备好了吗？
