翻修小黑屋？差点毁了我的湾区梦...
前文
我们是有小孩的双职工家庭。我们讨论过很多次是否搬去其他地区，但最后都不了了之。
一方面因为有小孩搬家麻烦，另一方面也没有心力去考虑新环境带来的不确定风险。
所以我们决定继续留在湾区。
回到2024年，我们开始找房子。主要想找个有学区、适合养小孩的家，不排除拎包入住或者小黑屋，只要在我们的预算范围内就可以。
我的GC（总包）给的估价是：每平方英尺 $400-$600，取决于内部装修。（只包含施工费用，不包括设计、前后院、Permit申请费）
看了一圈硅谷，适合我们预算的邮编大概就95124那一块。
看了很多翻新的房子或者老房子，但不是没抢到，就是不适合。
最后我们拿到了95008一个3房1卫的小黑屋（约1000平方英尺），学区不是顶尖，但也有8-9分。
设计
拿到房子后，我们开始物色设计师，总共聊了三位：
•因为现阶段对方无法给详细设计，只能通过谈话抓住一些风向（比如他们能否指出注意事项，能否提供大方向思路，什么可行、什么不可行）。
•与对方沟通是否顺畅，因为需要对方能准确理解并转化你的想法，如果遇到不听人说话的，可能导致自己很疲惫，甚至延误工期。
•价钱！选一个自己可以接受的，没有绝对标准，贵的不一定好，便宜的也不一定差，但便宜一定有原因。
•要求对方发合同，仔细看清楚包含哪些服务，哪些不包含。
•看对方的以往作品，看风格是否符合自己口味。
我们聊的三位设计师
Architect A
•同事推荐，年纪偏大，经验丰富。•价格 $15,000-$16,000，有建筑师执照。
Architect B
•网友推荐，有建筑师执照。•价格 $20,000。
Designer C
•同事推荐，新人，没有建筑师执照。•价格 $12,000。
小结
•想改房子，屋主心里最好先有个大方向，比如：开放式厨房、公共与私人空间分区、需要多少卧室/卫生间。
•要时刻准备好区分什么是重要的，什么可以割舍，因为99%的情况下不能十全十美。
•要注意哪些事情是可以之后再确定的，哪些是在Permit申请时就必须定下的。
•做自住房建议找有建筑师执照的，更有保障；如果是投资房，可以根据情况省一些钱。
Permit阶段
最后的设计结果是：
•房子向前扩建约500平方英尺，向后扩建约400平方英尺•内部重新规划为4房3卫•屋顶拆除重建，内部基本全新改造
在拿到建造许可（Build Permit）前，我跑了3.5个申请流程，总耗时260天。 为什么是3.5个？请继续往下看：
Permit 1 - New Build Determination
•因为加建面积超过原有面积的50%，City要求我们提交 New Build Determination Request。•主要目的是判断你的项目是属于加建还是重建。•我们很幸运，被归类为加建（addition only）。
这有什么区别？
如果City判定为重建，那就必须完全遵循最新的建筑法规，比如安装消防喷淋系统等，费用会增加几万美元。
比如水公司当时估价消防系统+升级水表是$17,500。
•花费：$317.32•总耗时：16天
Permit 2 - Planning Department Review
这边我的建筑师有些失误，我们直接申请了建造审查（Build Department Review），但被秒拒，因为没有先通过规划审查（Planning Department Review），浪费了7天。
如何避免？
如果设计师或建筑师很熟悉当地流程，通常不会出错。另外自己也要多打电话确认。
我在整个项目期间几乎每几天就打一次电话。
规划部门主要关注的是：
•房屋外观是否与周边协调•各侧退界距离是否合规•能否盖二楼•是否影响邻居隐私等
市政府批准前需要发Public Notice，通知邻居并给反馈期（10天）。
•花费：$2,949.84•总耗时：82天
Permit 3 - Build Department Review
重头戏来了，这里主要检查你的设计是否符合现行建筑法规。
除了建筑部门，其他部门（如规划、公共工程、消防）也会参与审核。
•花费：$22,214.36•总耗时：94天
为什么这么贵？
包括了所有盖房子需要的permit费用（比如电工、水管等），还有学区建设费用（School Development Fee）。不同City费用不同。
Permit 3.5 - Encroachment Permit
在Build Department Review时，公共工程部门要求我们修复人行道，因此需要另外申请 Encroachment Permit。
如果设计团队好，可能会帮你一起搞定。
我为了省钱，自己申请，顺利完成。
•花费：$5,308.61（含$2,500可退还押金）•总耗时：0天（与Permit 3同步进行）
小结
•拿permit过程中有很多可能延迟的原因，比如设计师休假、修改设计、屋主犹豫不决、政府放假等。
•拿permit前后大概要准备好几万美元，很多人可能一开始没预算到。
•拿到permit并不代表不能修改，只是之后改动会更费时费钱。
•有空就自己跟进申请进度，多少有帮助。
施工前提醒
等有空再继续分享施工过程！
FYI：直到这阶段，你还不需要GC（总包工头），但是拿到Build Permit后，建筑团队应该能立刻开工，
所以我的建议是：开始Build Department Review时就可以开始面试GC了。
Part1 总结
•没有时间就不要弄小黑屋，因为真的非常耗费精神和体力，会影响家庭和工作。
•没准备好充足资金也不要弄小黑屋，因为真的需要很多钱。（如果有能力，可以用Hard Money Loan或HELOC，但要有心理准备，不要玩火）
•省时间就是省钱！
