一线城市，拆迁不给钱了…
今年，深圳的政府工作报告中，对房地产市场有一句关键表达——
稳步实施城中村改造，加大城市更新项目盘活力度，稳妥有序实施
房票安置制度。
“房票安置制度”六个大字一出，令人虎躯一震。
2024年10月份起，郑州惠济区作为首个“房票安置”的试点，火速开启了新一轮的城中村拆迁工程。
短短不到一个月时间内，惠济区生成了454张房票。
即，能消化454套商品房的购买力。
紧接着，郑州某楼盘传出了清盘的消息。
嗯……没错，转瞬间，房票便转化成为了即时的购买力，疏通了郑州的滞销楼盘。
彼时，郑州全市待安置村共79个，涉及居民13000-15000户。另外，还有数十个已备案待拆迁的城中村……
于是，几万张几万张的房票，几万户几万户家庭的购买力，半路杀了出来。
最终，郑州全年狭义库存规模减少了214万㎡。
靠着房票制度，郑州在2024年，杀出了个全国去库存第一名。
这，是房票安置制度的威力。
那么，房票安置制度究竟是什么个事？具体细则是怎样？
最近，杭州也在实施房票安置，我们可以做个大致的参考。
提取一下杭州房票的几个关键信息：
1.用途被死死限定。
以杭州萧山区的房票安置制度为例，萧山区的房票，只能用于购买本区内的新建商品房。
2.流通性被死死锁定。
房票不能用作交易，仅限被征收人、其它安置人口和共有人使用，除直系亲属外，不得转让；房票不能用被抵押变现。
3.兑现方式被死死框定。
用房票买房时，签合同时，能兑现房票总值的60%的钱。
竣工验收时，能兑现房票总值的20%的钱。
交付开票时，再兑现房票总值的最后20%的钱。
且，这些被兑现的钱将统一打到商品房预售资金监管账户。
拆迁户在用房票买房时，摸不到一毛钱的现金！
经过以上梳理，你大概就摸清楚房票的本质了。
你不用，房票就是一张废纸，是一张你曾经历过拆迁的证明，还是一封你与自家老房子的告别信。
因此，你不得不用。
一旦你用了，房票则成了一张买房代金券。
房票的本质，就是赶着拆迁户去买房。
到这儿，你就该明白哪些城市喜欢用房票安置制度了。
库存去化不动的；购买力疲软的。
典型的代表，就是咱们的众多二线城市——
前些年来不断地搞城市扩容、建新城，以至于郊区卖了太多地。最终，库存高企，难以去化，市场惨遭巨大压力。
但是，你现在跟我说：大深圳，要搞房票安置了？！
违和！
太违和了！
把城市扩容、库存高企、购买力疲软和深圳联系在一起，深圳自己都懵逼了：
这几个词，和我有啥关系？
回顾深圳市场的基本盘，就两个特点。
1.没啥库存。
目前，全深圳的新房库存不过3万套左右，根本不够去化。
2.没啥供应。
2024年，深圳出让宅地面积约30万㎡。
同期，北京、广州、杭州等城市出让宅地规模超400万㎡。深圳宅地供应，不到这些城市的10%。
由此，深圳市场的房子，就很抢手。
比如，深圳蛇年第一盘中洲迎玺开盘，吸引2990批客户登记，创下2023年以来深圳认筹人数新纪录。与此同时，该盘单价5万/㎡起步，当天直接卖了约550套。
举这个例子，就是想证明：深圳不缺购买力。深圳新房也不难卖。
从这个角度切入，深圳根本没必要搞房票安置制度。
所以，还是得把“稳步实施城中村改造，加大城市更新项目盘活力度，稳妥有序实施房票安置制度。”
细读一遍——重点在前头！
把这句话翻译一下：
为了加快推行城中村改造、城市更新，所以要实施房票安置制度。
这就很好理解了。
深圳最大的特点是啥？
遍地的城中村！
我们曾讲过：深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的16%。
与此同时，深圳过去的拆迁模式完全由开发商主导。
而过去的时代发展红利下，开发商为了快速拆迁往往会与村民进行妥协——传统拆迁至少按照1:1建筑面积补偿，另外还要给予拆迁户各种补偿金、奖励金。
为了获取更多的赔偿，村民们把自己的房子越建越高。
于是，拆迁成本越来越高。
按照深圳城中村传统的拆迁模式，一级做地阶段，开发商通常“只出不进”。即支出拆迁款，拆除旧建筑的阶段。等到二级开发阶段，开发商才能把建好的商品房销售出去，获得收入。
不意外，众多开发商倒在了“只出不进”的阶段。
截至2022年底，深圳已立项350个城中村拆除重建类项目，计划拆除面积43.2平方公里，其中完成拆迁谈判、动工建设项目仅134个，实施率仅38%。
单看这个模式，你就发现问题很大。
资金成本太高。
既要赔付拆迁款，又要给予拆迁户接下的租金补贴。
一次性拿出天量的赔偿，真的是伤筋动骨。
后期销售不确定性。
由于市场的变化，以及项目的区位等等因素，销售去化并不一定会顺利。
那么，开发城中村的房企，资金压力只会越来越大。
2024年，深圳城中村改造出台了新模式。
第一阶段，由开发商进行做地，资金来源20%资金来源于开发商的自有资金，80%可申请国家专项贷款。
第二阶段，通过土拍，把地卖出去。
这么一来，优势很明显——
直接卖地，来钱更快更猛，能迅速减少前期拆迁付出的资金压力。
此模式下，再引入房票安置制度会怎样？
一、拆迁的资金不用愁。
全靠信用背书。
前期，资金不足或资金承压的问题，直接迎刃而解。
二、卖地获得资金储备。
土拍市场中，把地一挂一卖，一大笔钱就到手了。
这笔钱，能够用作拆迁户的用房票买房的资金，能够支付他们的租房补贴。
这笔钱，是房票安置制度下，以时间换来的空间。
三、获得一批精准客户。
当有一群捏着房票的客户，饥肠辘辘地盯紧每个售楼部。
那么，市场好或坏就已经不重要了。
至此，逻辑的闭环成功达成——
“微成本”拆迁，支付拆迁户房票一张→土地重整出让，获取巨额土地出让金→拆迁户购买商品房，兑付房票价值→拆迁户顺利安置。
深圳城中村旧改，能释放多少购买力？
这里有一份数据，可以略做参考。
距今为止，深圳市已列入城市更新计划项目1130个。
其中，已获实施主体确认项目555个，拆除范围面积累计4288.35公顷；已列入计划立项项目未取得专规批复项目294个，拆除范围面积累计3035.86公顷；已获专规批复未取得实施主体项目281个，拆除范围面积累计2774.83公顷；也就是说，深圳累计旧改规模达约一万公顷，并且有5700公顷左右尚且实施，一大批拆迁户仍然在路上。
以及，2025年最新出炉的城市更新项目，遍布了南山、福田、罗湖、宝安、龙华、龙岗……
一旦引入房票安置制度，城市更新势必要进一步提速。
届时，市场会发生哪些变化？
一、暴乱的租金市场。
大家都知道，需求增多价格上升的道理。
被拆了房子的拆迁户，本身就有着刚性的租房需求。更何况，这些拆迁户手里可以还拿着一笔不小的租房补贴。
去年，大碗一行人去深圳看了某个旧改项目，一路上少不了与拆迁户相关的见闻——
某位持有上万方物业的大佬，每个月能收到60万左右的租房补贴……
当一群不差钱的朋友集体涌入租房市场，会发生什么不用多说了吧？
铁定得哄抬房租！
再进一步分析，拆迁户本身就是房东，原本拿来出租的房子还被拆了，市场上还少了不知道多少出租房源。
这，岂不是要迎来一个供需反转的租房市场？
二、激增的买房人。
有个数据，深圳有1877个城中村居住单元，超35万栋农民房或私人自建房屋。
随随便便拆一点，就是以“万”为单位的购买力。
而前文已经提及，目前深圳的新房库存不过3万套。
一旦房票安置制度开始在深圳实施，那么你将在各个售楼处看到人头攒动的拆迁户，他们白天忙着看房，晚上回到出租房稍作休息，又再次计划了次日的看房路线。
可是，深圳不是郑州，也不是西安。
那么点库存量，根本经不起拆迁户使劲造。
眼下，更令人着急的是——深圳，压根就不卖地。
2025年至今，北京共计推了两轮住宅用地，共计宅地10宗；
上海共计卖了5宗地，同时还有4宗地在本月底出让；
杭州共计卖了8宗地，同时还有10宗地挂牌，不久后即将出让。
反观深圳，今年才卖了一块宅地。
对于其它城市，我们向来都持一个态度：卖地要克制。
但对于深圳，却让人很着急：
深圳，深圳，你倒是卖地呐！
不仅仅是深圳，今年年初全国土地市场都迎来的一大波溢价率上涨！
溢价率上涨的很大一部分原因，就是所有重点城市都学习深圳、主动控制土地出让。