中国房地产行业正发生惊人变化
中国房地产危机已经持续了三年多，但仍没有结束之象。
如今，随着民营和地方开发商纷纷陷入困境，该行业正变得越来越以国企为主导。对于这个一直是中国经济发展典范的行业来说，这是一个惊人的逆转。
万科(China Vanke)是最新一家陷入流动性危机的民营开发商，它是中国目前仍屹立未倒的最大房地产开发商之一。不过，政府的干预已暂时将其从潜在违约的边缘拉了回来。上周，该公司预计2024年将亏损人民币450亿元，约合63亿美元。该公司董事长已辞职，由其最大股东深铁集团(Shenzhen Metro)的董事长接任。来自这家由深圳市国资委直管的国有地铁运营商的代表，现在占据了万科高管层将近一半的席位。深铁集团还将从万科手中收购几个项目。
在中国经济的繁荣时期，民营房地产开发商改变了城市的天际线，并为其创始人创造了巨额财富。但近年来，这类企业的倒闭已司空见惯。中国恒大(China Evergrande)、碧桂园(Country Garden)和融创中国(Sunac)是其中规模最大的一些公司。这些公司在鼎盛时期的年度合同销售额都超过了人民币5,000亿元（合695亿美元）。
不过，万科是一个特例。虽然它不是国企，但与政府有着千丝万缕的联系。事实上，万科可以追根溯源到1984年成立的一家国有企业，该公司当时从事办公设备的进出口和销售业务。随后，该公司搭上了中国市场化改革的快车，成为中国首批股份制企业之一，并在上世纪90年代成为深圳证券交易所首批上市公司之一。在2017年的一场股权争夺战之后，深铁集团成为万科的最大股东。
万科的债券价格已从近期低点回升，但全面国有化的可能性仍不确定。地方政府通常不愿承担陷入困境的开发商的债务。中国政府的首要关注点似乎是确保已预售房屋的竣工和交付，而不是全面救助开发商。
和许多开发商一样，万科也饱受一个恶性循环之苦：销售额下降导致现金流减少和债务增加，这反过来又吓跑了购房者，他们担心签约购买的房屋无法完工。万科的合同销售额已较2020年的峰值下降三分之二。在五年的时间里，万科的净负债增加了一倍，达到人民币2,520亿元，而合同负债（主要指未交付的房屋）已增至人民币5,870亿元。
随着谨慎的购房者更青睐能够保证交房的开发商，与政府有关联的企业越来越成为他们唯一安全的选择。例如，自2019年以来，国有开发商中国海外发展(China Overseas Land)的销售额仅下降了10%。花旗(Citi)的数据显示，在排名前100位的开发商中，国有开发商的市场份额从2019年的32%上升至2024年的70%。包括地方政府融资平台在内的国有企业在2024年购买了85%的土地，而2021年为61%。
市场基本面依然黯淡。据摩根士丹利(Morgan Stanley)的数据，要消化中国各城市的现有住房库存需要24个月的时间。较小城市的境况甚至更糟：要卖掉那里的待售房屋需要28个月的时间。
中国政府已承诺提供进一步支持，但到目前为止，政策仍是零敲碎打，政府不愿救助那些被认为不负责任、过度负债的开发商。正如万科的困境所表明的那样，即使是最强大的企业也可能步履不稳。在2025年的中国经济中，政府的支持是生存的关键。
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