“退地潮”上演 中国楼市游戏规则生变
中国大陆正掀起“退地潮”——地产巨头纷纷将早年拍下，却仍未开发的土地退还地方。业内人士预计，2025年房企“退地”情况还会增多。这给地方政府土地财政收入带来更大压力。大陆楼市的游戏规则正在发生深刻变化。
《中国房地产报》1月8日报道，中国全国各地正在掀起一场声势浩大的“退地潮”，覆盖广州、北京、深圳、成都、宁波等一二三线城市。
这波退地潮中，万科、越秀、华润等地产巨头纷纷将一些早年拍下，却尚未开发的土地退还地方。地方政府一方面通过调整土地用途、降低开发要求等方式“解套”，另一方面加紧推动土地再上市，以吸引开发商重新入场。
2024年8月底，越秀地产4天内退地4宗，金额超120亿元（人民币，下同），这些地块是越秀地产3年前拿下的，一直未开发。广州市政府对此补偿方式为等值应付票据，越秀地产可用这些票据继续在广州买地。
2024年12月，万科以底价28.8亿元拿下广州番禺南站商务区3宗宅地。这3宗地块此前就由万科持有，后因轨道交通建设原因不具备开发条件而停滞；2023年底被政府收储并调整规划后，重新挂牌。
2024年最后一天，保利发展以70.22亿元底价拿下广州天河区2宗地块，折合楼面地价5.1万元/平方米。
中共国家发展改革委国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学表示，房企退地主要是商业地产环境改变后，原有土地开发性质已不符合形势变化的要求。这背后的逻辑，一方面是政府层面积极盘活存量闲置土地；另一方面则反映出，企业在市场环境变化后，面临资金压力。
报道说，受访的多名专家均预计，2025年房企“退地”情况还会增多。从囤地到退地，中国楼市的游戏规则正在发生深刻变化。
除出险房企，央企、国企以及地方国资平台，也出现“退地”情况。
在北京，万科将一宗8年前拿的地块退了，政府收回后改变了土地出让条件，比如不再需要企业自持，挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长，该地块再次入市后被保利建工以89亿元买下。在武汉，华侨城将位于杨春湖高铁商务区的105亩地，直接退还给政府。
2024年11月份，南京人居森林地块在被退回几个月后，调整规划，容积率降为1.5、建筑高度降为60米，摇身一变成为低密宅地。此外，西安、长沙等地均出现房企退地现象。
这股退地潮的主要原因包括，1.高价拿地后的市场变化：许多地块是在市场高点时竞得，随着市场降温，这些地块的开发面临较大风险；2.开发条件苛刻：部分地块附带严格的开发要求，市场环境变化使得原定计划难以实施；3.资金压力：房地产企业的现金流和融资渠道收缩，导致无法按计划推进项目。
这波“退地潮”，是开发商在止损，对于地方政府而言，退地现象也带来了土地财政收入的压力。
“退地”背后，开发商对市场预期并不乐观。
中共国家统计局数据显示，2024年1～11月份，全国房地产开发投资同比下降10.4%，降幅比前10个月扩大0.1个百分点。该指标连续7个月位于两位数降幅水平，且降幅仍在缓慢扩大。
从影响投资的几个重要指标看，1～11月，房屋新开工面积同比下降23%，降幅较前10个月扩大0.4个百分点；房屋施工面积同比下降12.7%，降幅扩大0.3个百分点。
克而瑞对23个重点城市2023年至2024年上半年成交的住宅用地开工、开盘情况进行了统计，23个城市整体开工率为46%，其中一线城市开工率达到84.6%，二线城市则大幅降低至36.9%。
也就是说，目前在一线城市以外的地方，土地成交1年半以后的开工情况都是非常低迷的，尤其是部分非市场化拿地较多的二线城市，长久不开工成为常态，土地供应也成为“无效供应”。
图为示意图。(Shutterstock)
