中国第一省会，楼市“又”反转了
01
广州楼市，再出大招
继郑州之后，广州也将房票推向了全域。
10月22日，郑州发布《郑州市征收安置项目房票安置实施办法》，与2022年6月郑州提出实施房票买房政策不同，此次房票新政有执行细则。同时，此次政策使用期限短，有效期半年；可选范围大，全市通用；享受契税减免政策，价格与其他途径购买商品房一致，连优惠都必须跟公开优惠一样，还可以用公积金和商业贷款。
首先解释一下房票安置。
以前棚改，要么给棚改户房子，这叫安置棚改法或者实物安置法，这种方式存在的弊端是，无法很好地达到去库存效果。2015年之前，棚改多以这种方式为主。
要么给棚改户发钱，这叫货币棚改法，这种方式是去库存大招，且是通过市场方式，解决库存积压。2015年之后多以这种方式为主。
2021年以来，越来越多的城市开启了房票安置。
所谓。“房票”是指对被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化，由征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房，用房票结算。
拆了棚改户或者城中村的房子，直接给你购房抵用券。而且，为了鼓励购房，拥有抵用券的家庭，可以享受购房优惠或者补贴。
总而言之，这笔钱只能流向楼市。
之所以给房票，是因为市场行情冷却之下，如果继续沿用过去的货币棚改，拆房给钱，被征收人拿着钱不一定去买房，可能会存着观望，达不到去库存的目的。
02
广州房票超市扩展到全域背后
去年10月份，广州审议通过的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》就明确提出：
要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题，提升改造效率。
今年年初，黄埔区率先发布“房源超市”名单，但流通仅限于本区。9月份开始，天河、荔湾才开始有了面向全市的房票，但数量极少。
这一次广州将“房票超市”扩展到全域，背后有诸多考虑，比如去库存、推动卖地，还有促进经济发展。
第一，去库存。
将房票适用范围推广到全市，根本目的当然是去库存。
尽管10月份广州楼市在全面放开限购之下，成交量有所拉升，但库存依旧很高。
10月份，广州新房成交8972套，环比上涨93%，成交面积94.97万平方米，环比上涨88%，成交量创下去年4月份以来新高，不过仍低于去年三月份的小高潮。
二手住宅成交量（自助网签+中介网签）10379宗，环比2024年9月同期（8473宗）上涨22.5%，同比去年10月同期下跌10.9%。
成交量横向对比，并没有多少惊艳，比今年6月份的成交量还略少一点点。
据中指监测数据，截至2024年10月，广州市新建商品住宅可售库存面积达1317万㎡，去化周期为21.7个月，库存面积及去化周期仍处高位。
而且，关键的是，广州的这波成交热又反转了，在降温。
在前天的文章中，我说过，进入11月份，四大一线城市中，除了深圳楼市依旧延续热度外，北京、上海、广州的热情都在冷却。
上海方面，上海中原地产披露的数据显示，上周（11.4—11.10）新建商品住宅成交面积11.19万平方米，环比减少58.04%。
广州方面，二手房成交略有下降，新房热度下降则较为明显。
从周度成交量来看，广州二手房成交在10月第二周创下新高，突破了3000套，之后立刻跌破了3000套，上周成交只有2678套，成交量逐渐走低。
新房方面，进入11月份则颓势相当明显。
10月前十天因为有国庆假期因素，新房网签量只有1474套。中间十天跳涨至4467套，后面11天维持在高位。
然而进入11月份，新房网签量又跳水至2024套。
二线城市，10月份表现平平，整体成交量有所起势，但现在也下来了。
比如厦门，10月厦门商品住宅共成交3160套，环比上涨约269.6%，成交面积约34.14万㎡，环比上涨约273.9%。二手住宅共成交19.63万㎡，环比上涨40.2%，同比上涨35.7%，成交1975套，环比上涨46.3%，同比上涨41.9%。
但上周新房成交量环比腰斩了。
二手房，也开始走弱。
重庆也是如此。
济南也是如此。
在10月份一线城市成交量嗨翻天的时候，我就说过，过去三年的救市，作用时间越来越短，现在也就能维持一两个月。这一次，大概率也不会例外。
从目前的走势来看，八成又说中了。当然，后续可能还有成交量的震荡，但政策效应不断减弱的趋势，不会改变。
第二，降低房地产下行对经济的负累。
广州统计局公布的前三季度经济数据显示：
2024年前三季度，广州市地区生产总值为22149.95亿元，按不变价格计算，同比增长2.0%。
增量与增速均位居GDP十强倒数第一，而且增速在26个万亿城市中，也是倒数第一。
广州经济失速背后，有工业下降尤其是汽车工业下降、房地产低迷两个因素。
工业下降方面：前三季度，全市规上工业增加值同比下降2.2%。其中汽车制造业增加值同比下降17.4%。
房地产低迷方面：房地产开发投资同比下降10%；商品房销售面积同比下降10%。
正因为受汽车工业拖累，又叠加目前的房地产行情，所以广州在托底房地产的表现上，属于一线城市中最激进的一个，目前广州是一线城市中唯一一个全面解除限购的城市。
这两年，广州房地产市场经历着房价、商品房与二手房成交量、卖地收入三杀。
尤其是卖地收入，跳水速度，肉眼可见。
2021年成交了78宗宅地，成交金额1779亿元。2022年成交47宗，收入1221亿元。2023年成交43宗，卖地收入1183亿元。
可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。2024上半年，仅成交4宗地，卖地收入64.77亿元。
果然，没有对比就没有伤害。
下半年，广州加快了推地节奏，但降幅已经明显。
2024年前三季度，广州市共成交涉宅地15宗，总出让金345.2亿元，同比去年的825.9亿元，下降58.2%，创2017年以来新低。
广州的财政对卖地收入非常依赖。卖地收入跳水，其财政压力可想而知。
而要改变局面，就必须加快商品房去库存速度，降低去化周期。这是将“房票超市”推广至全市的根本逻辑。
03
房票能产生多大作用
房票安置，能产生多大作用？
答案是效果不大。
2024年以来已经有40多个城市推出了房票安置，2023年有更多城市推出。
但结果呢？商品房成交量依旧在下滑。
国家统计局披露的数据显示，全国商品房销售面积从2021年17.94亿平方米跌至2023年的11.17亿平方米，商品房销售额从2021年的18.19万亿元跌至2023年的11.66万亿元。
今年前三季度，跌幅在加快。
1-9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，其中住宅销售面积下降19.2%。新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24.0%。
今年前三季度，全国商品房销售面积破8，销售额破7。也即商品房销售面积跌破8亿平方米，销售额跌破7万亿元。
以此估算，今年全年全国商品房销售，将跌至“双9”。
效果不大的原因，在于：
一方面，利益难以互让，难以达成一致。另一方面，市场下行，
以广州来说。
今年年初黄埔区推行的房票安置法，房源仅限于黄埔区。由于政策只是鼓励，并没有强制你选择房票，所以最终导致选择房票的人，少之又少。
根据公众号“广州PLUS”披露：
此前荔湾区首个使用房票的石围塘旧改项目，据悉选择房票的被征收人只有个位数；黄埔首个使用房票的知识城五村七片项目，选择房票的村民也只有十几人。而且，房票发放至今，真的用出去的房票，比例也不高。天河那张“跨区通用”房票的持有人，也只是说“意向使用”。
像此前知识城发出的房票，面值是按8000元/㎡，叠加2%的政策性奖励。而周边可选的房源，即便是刚改项目，单价也在2万/㎡上下。也就是200多㎡的房子兑换成的房票，只能换一套80多㎡的小户型。
在黄埔区南岗南片区，若村民选择“房票安置”方案，基础补偿金额仅为1.32万元/平方米，政策性奖励为600元/平方米，房票补偿总额相当于1.38万元/平方米。万科黄埔新城小区在同一地段，目前新房的销售均价约为3.5万元/平方米。村民此前居住的房屋面积若为250平方米，如今仅能在同地段置换一套面积大约为100平方米的商品房。
换作是你，你愿意吗？
除了个体不愿意外，房企也不太乐意。
财新网在昨天发布的一篇文章中指出：
愿意对接房票安置政策的首批房源数量不多，背后是房企的现实考量。此前，一名房企人士告诉财新，在房票安置政策下，开发商收到房票后需要再与政府分期结算。按照政府设想，这些房票需要等到被征收的地块全部平整并顺利出让、且政府拿到土地出让金之后才能全部兑付。这与销售存在较长的时间差，而房企希望能够更快地获得现金流。
两头难，难搞。
还有一个因素，就是房价在跌，民众观望意愿更强。现在手持现金才是王道，手拿房票，把房子一换，等着下跌吗？
最后说说昨天的降契税。11月13日晚上，财政部下发了通知：
整体上，可以降低交易环节中几万块钱成本，如果是豪宅，叠加取消豪宅线之后增值税下调，可以节省几十万成本。
降税之下，可以激发一部分交易，但无法改变整体向下的趋势。
