大事,海南打响第一枪! 地方政府太难了
这真的是大事。
简单说,一些地方政府心急房地产,现在想了新办法,规定商业地产基本上可以按照住宅对待了,这就是“商改住”。
海南打响“商改住”第一枪。海南万宁市发布《促进商业办公类商品房去库存工作方案》,提出商办类商品房参照住宅管理,享受与住宅同等待遇,比如家庭子女就近上学,用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。
我的看法:
1、两地相继发布“商改住”,本质都是为了去化库存,但是是去化商业库存,就拿长沙来说,不同用途的住宅去化周期为:住宅商品房(1.7年)、商业地产总体(14年)、办公住宅(13.6年)、酒店式公寓(16年)。商业地产的去化压力要远远高于住宅地产,所以“商改住”政策的出台,核心目的是帮助开发商回流资金。
2、这招效果会非常好,因为公寓、办公住宅等商业地产价格低,而现在又和普通商品房享受同等的教育、水电气等城市配套,对刚需人群、投资客都有着非常大的吸引力。公寓能以低总价优势,分流走住宅的很多需求,对本地的房价肯定是利空,但能解决开发商资金问题。
3、这给了更多城市一个启发:住宅卖不动,可以卖公寓来激发房地产,这是另一种变相的“以价换量”。未来会不会有更多城市跟进主要取决两点:1)本地商业地产积压的多不多 。 2)到底是保住宅商品房需求,还是将需求分流给公寓让开发商回血。所以现在说形成趋势还为时尚早,为此我们可以重点观察两个方面:一是各个一线城市、省会城市是否跟进; 二是剩余的捆住商业地产的绳索是否会彻底解开,比如产权40年改70年,交易税费20%改为和商品住宅同等。
实际上,最近房地产市场各种信号不断,背后都是两个字“急迫”。
比如趁着房产新政抛售的不只有二手房业主,还有地方国企。
据广州产权交易所显示,不到一个月的时间里,国企二手房挂牌数量高达183套,挂牌均价跌幅达到27%,直接把广州顶级学区房拉下水,而这些房子背后主要是17家本地国企。
不仅是广东,北京中铁集团一次性出售名下154套住宅,福州国企出售64套二手房,济南城发集团甩卖1312套房产,厦门国企也大手笔甩卖1472套房产。
国资手中的房产大部分是由前几年土拍市场“竞配建”积累下的安置房和租赁住房,由民营开发商建成移交后,政府划拨给当地国企去管理,成本比较低廉。
而多地国企选择在这个时候集中批量甩卖名下房产,原因有三,一是资金压力大,目前化债阶段,融资受阻,变卖资产换取现金流;二是避免损失计提,房价下跌要计提市场损失,面临国有资产流失责任。所以要趁新政利好,批量变现,以价换量,避免后市落空。
总体而言,楼市上半年收官,在517新政等一系列地产政策的刺激下,各地迎来不同程度的回暖。
总的来看,主要呈现出几个特点:一是一二线城市表现好于三线以下;二是二手房成交好于新房;三是学区房回归理性,而养老房开始起势;四是以价换量的趋势仍然明显。
对于下半年的行情,我的看法:一二线城市中成交的房子基本上都是“愿意降价”的,剩下未成交的都是不愿意割肉的,在本轮政策利好出尽后,新一轮的市场博弈又将开始,刚需预期、房企负债和二手房业主负债将是三个博弈焦点,
看谁先按捺不住吧,但楼市大概率尚未触底。