法拍数据有多恐怖?看后今夜无人入睡
东宇有个朋友是怀疑主义者。他经常说,别信数据,因为数据也是人做的,特别是操盘手公布的数据。他认为:
真正很不好的数据,是不会公布的。
朋友的观点也有一定道理。比如,断供数据从没见官方公布过。
这个数据确实很敏感,因为按照规则,断供就要走法拍,而法拍价至少要在当前市场价的基础上打个八折——所以断供数量一大,法拍价也就成了当地的主流成交价。这又会进一步影响本来就脆弱的市场信心,导致房价螺旋下跌。
毫不夸张地说,断供数据就是楼市的底裤——老表,不要偷看好不啦?
来,一起破案吧。
01.
虽然国家统计局等官方平台没有公布,但民间研究机构中指研究院倒是有法拍房数据提供。只是民间数据,其准确和详尽程度要自行把握。
图:2022年—2024年5月全国355城法拍市场挂拍、成交趋势
上半年的头五个月,各类法拍房源累计32.4万套,累计成交约6.4万套,整体清仓率19.8%。
从数量上看,有以下几个要点值得注意:
1、32.4万套的数据,平均到355个城市,大概相当于每个城市只有区区912套,谈不上高;
2、结合近期传的沸沸扬扬的“银行拒绝接受断供”的消息看,这个数据可能仅代表前期走进法拍程序的部分,在其背后有多少断供是通过柔性协协商的方式解决的,不好说;
3、成交率只有区区19.8%,这说明进入法拍程序后,完拍率并不高。看来以捡漏为目的法拍房也不好卖了。反映到银行端,未成交的26万套房产,也就成了银行的不良资产。
4、再看价格,拍品成交折价率74.7%,也就是当前评估价再打7.47折,这代表了目前市场某个维度的真实成交价。
图:2022年—2024年5月全国355城法拍市场挂拍、成交趋势
另外,我们注意到,2023年8-12月期间,法拍房数量突然出现了一个小高峰。2023年年底发生了什么呢?
02.
法拍数据有一定的滞后性,一套房子从断供到进入拍卖市场,一般需要一两年时间——所以,2023年年底的法拍小高峰,可能是2021年到2022年期间的首波断供潮所致。
一个微观数据:我们的一个朋友在断供后,于2022年2月接到催款电话,2023年9月法院上门贴条查封,大概是一年半时间就上了法拍市场。
2020年,正值口罩事件冲击经济运行,许多人遭遇资金链断裂困境。各地为了恢复经济,纷纷协调银行降低了经营贷利率,于是不少人选择抵押房产套出经营贷来周转。那时全社会对于疫情结束后的反弹是充满希望的,所以作出这种选择的私企老板数量庞大。
另外,那时不少人还主动抵押房产,借经营贷炒房,导致国内一线城市房价喜提了一波上涨潮。
这一波放了多少钱出去呢?大概有10万亿规模之巨。
当时估计炒房的人都很高兴,尤其以擅长搞钱的深圳人民为代表,看似房价上涨大家都赚到了钱。但很快形势就情转急下,炒房客的噩梦开始了,因为房价居然跌了,而且一跌就是三年,到现在还没停下来。以深圳为例,一套高峰期600万的房子,三年时间跌成300万比比皆是。
眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。
经营贷三年面临续期,银行又得重新审批。而这三年,不仅成了炒房客最不堪回首的三年,也是很多普通家庭走向破产的三年。因为房价暴跌,经营贷抵押物价格下跌,原来贷款7成的经营贷续不上了,经营贷被击穿,爆雷了。
更现实的是,则是这三年期间,经济运行远低于借贷时的预期,各行业都在疯狂降薪裁员,收入来源没了,房子跌没了,而债务还在。所以越来越多人断供,才导致法拍房挂牌量逐渐走高。
可怕的是什么呢?法拍房的数量还在上升。
03.
我们再来看看一组对比数据:
2024年第一季度,355城的住宅法拍房源,同比2023年一季度增加35.8%;清仓率同比下降4.6;成交折价率下降5.5%。法拍房在增加,成交量和成交价都在下降,反映到银行端,则是已经暴露出来的不良资产规模继续上升。
以一套市场评估价100万的房子来举例,首次拍卖是打7折起拍,也就是70万起拍;如果第一次流拍,第二次起拍价就在第一次起拍价格上打8折,也就是56万起拍。
如果再卖不掉,房子就进入变卖阶段,价格与二拍价格一致,也就是一口价56万。如果再卖不掉,就要以物抵债,或者是重新评估,再次下调价格进行拍卖,反正就是直到卖出去为主。
真实的法拍市场是怎样的呢?比如武汉的苏先生,一套260万的房子,起拍价只有180万,而且第一次排卖就流拍,第二次140万起拍,最终142万成交。
怎一个惨字了得。
我们再来看看,普通人断供后,有哪些后果?
一旦断供,你将成为失信被执行人,也就是所谓的黑户,银行卡被冻结,微信支付宝的账户都会被冻结。除了失信人员将被限制高消费、炒股、出境之外,最要命的是,如果拍卖所得不足以偿还全部贷款,那借款人仍需承担剩余债务。也就是说,你在民事行为严格受限的情况下,还得继续偿还银行的贷款。
04.
向前倒一下,中指数据显示,2022年全国法拍房共挂拍60.6万套,2023年达到79.6万套,这个数据不知道是不是只统计了355座城市,所以看起来似乎不太严重。
这组数据只能作为一个参考维度,因为全国有651座城市。我们再看看另外一个数据,作一个比较。
2023年,黄前市长在一次内部讲话中透露:关于法拍房数量,2020年全国只有20万套,20221年上升50万套,2022年飙升至150万,2023年黄市长认为会进一步跃升至400万。
你信谁的?
参考最近银行拒收断供房,主动和业主协商还款方式,允许先还利息,甚至宽限一段时间无需偿还的“暖心之举”,大概代表银行已经在诚意自救了。
毕竟,一旦法拍房的挂牌量持续增多,又无法卖出变现偿还债务,那债务就真砸在银行手里了。
银行和房产,是绑在一条绳上的蚂蚱。一荣俱荣,一损俱损。当法拍房也卖不出去的时候,这火已经烧到银行脚下,如果再继续恶化,就火烧连营,恐怕就真离暴雷不远了。