留给环京业主的时间不多了

幸运的脚步 2024-06-18 13:37+-

身在北京,却在环京周边买房,这样的购房人不要太多。什么北三县燕郊、大厂、香河,什么天安门正南五十公里的固安,什么北京人民的后花园怀来,都曾经是那么亲切,使没资格高攀北京房子的人们心动过。

心动无所谓,但如果转化成行动,这个亏就吃大了。我想现在手握环京房子的朋友都会同意我的看法。

问题是,不割肉,这事还没完。

1.

环京楼市究竟有什么吸引力?我想不生活在北京的人可能不大容易理解。

环京针对的是北漂一族的需求。北京的流动人口是海量的,按统计局数字,北漂人口近800万人,800万什么概念,要知道北京总人口也才2000多万,也就是说其中有1/3左右都是北漂。

这些人在北京的居住需求,不外乎买房或者租房。租房我们暂且不提,单说买房。北京的房价实在太高了,是很多人掏空六个钱包也买不起的;还有一些人虽然能买得起,但却达不到北京的限购条件。这些人如果不想等待的话,那就只有把目标转向环京地带。

北漂人口里哪怕只有5%买了环京的房子,那也有40万套,这个数字足以养活很多个大型开发商了。

环京楼市都包括哪里的房子?张家口,怀来,涿州,廊坊,固安,武清……虽然都打着环京的旗号,真正的环京通勤,还得是著名的北三县。

北三县包括包括三河市(县级市)、大厂回族自治县和香河县,都隶属于廊坊市。这三县的位置十分独特,有多独特呢,看下图就明白了。

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北三县虽然属于河北省,但却是一块飞地,完全迁入北京和天津之间。以至于长期以来一直有人提议将北三县在行政上划归北京。

这种说法不是没有道理,北三县跟北京中心的物理距离,比北京自己的很多远郊区更近。比如三河市的燕郊镇,跨过潮白河就是北京的通州区,如果是在东三环附近上班,那燕郊的居民早晨过河去北京,晚上再回到家中,可能比住在门头沟和房山的居民通勤时间更短。

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我们就以北三县为例,看看环京楼市的起与落。

2.

谈到环京楼市,有一个开发商是无论如何绕不开的,那就是华夏幸福。他当年立足固安,在北京的东南西北各开发一座孔雀城,“一个北京城,四个孔雀城”的口号,曾经铺满北京的楼市宣传栏。这样几句简单的标语,能轻易地击中无数北漂人的心。

生活在孔雀城,工作在北京,成了无法在北京买房的北漂们,实现“幸福”的另一路径。

十年前,伴随着北京非首都功能外迁和雄安新区的规划,京津冀协同发展战略不断推进并上升为国家战略,给环京楼市带来了新的生机。有个词叫“环京一小时度假生活圈”,是环京楼市的每个楼盘都要强调的概念。开始是驾车一小时,后来借助“轨道上的京津冀”建设,同样一小时,高铁能把人们带向更远的地方,甚至已经超过了京津间的距离。

但环京楼市真正火起来,还是源于楼市调控。2010年,为遏制房价过快上涨,北京开始实施限购政策,但购房需求是刚性的,不会因为政策而减少。怎么办呢?大量刚需只好向环京地区外溢。几年间,环京地区房价从几千元普遍翻了数倍,燕郊、大厂房价一度突破3万元/平,香河、永清、固安、霸州等地房价也超过2万元/平。

以燕郊为例,多年来都是北京外溢刚需的置业首站,无论是价格还是开发程度都当之无愧是环京楼市的“带头大哥”。在孔雀城最火的时期,要买该项目的房,得先交3万块钱排号,摇号后拿到号码牌的才有资格去现场选房。现在回看简直是魔幻。

2016-2017是环京楼市的高光时刻。2017年3月时,燕郊二手房均价已达到3万元/平米的历史性高位,比去年同期上涨了三分之二,新房价格更是出现了一轮“跳涨”,单价破3万、部分优质项目破4万,涨幅甚至高于北京楼市。中国房价行情数据显示,当时京津冀城市房价平均涨幅40%,而珠三角城市房价平均涨幅仅为23%。

环境楼市的大转折来自6月2日。廊坊市政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,明确要求本地户籍的家庭只能拥有2套以上住房;非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的,限购1套住房。

这意味着在北京工作的购房者自此无法在廊坊买房。环京楼市失去了它主要的购房客群。一度熙攘热闹的售楼处,立马陷入一片死寂。房价应声下跌,一泻千里,当年就基本被腰斩。

环京也不是一路下跌。2019年曾经也有过反弹的机会,通州副中心建设、冬奥会主办、首都第二机场、产业外溢等一系列概念的相继落地,给环京楼市迎来了比较强的反弹预期。北三县和张家口都迎来了新一波投资浪潮。

然并卵,2019年之后发生的事,大家都清楚了。环京楼市自此一蹶不振,直至今天。

以上只举了廊坊的例子,其他环京区域同理,有的还不如廊坊。比如当年著名的武清销冠首创国际半岛,现在已经跌得惨不忍睹了。

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3.

环京楼市未来还有机会吗?我看难了。

回顾环京楼市当年之所以崛起的原因,主要是北京的购房需求。燕郊也好,固安也好,张家口也好,这些环京区域自身的人口和产业都远远支撑不起高房价。真正严格执行限本地人购买之后的房价,可能才比较接近它应有的实际价值。

当年环京的高房价,我想七分来自北京购房需求外溢,三分来自对买房投资的过度追求和开发商的炒作。但这两部分支撑今天已全都不复存在。

咱们的楼市救了这么久,能不能救起来尚属未知。从最新的房地产交易数据和金融数据来看,楼市的转折点明显还没来到,什么时候到底都还说不清。北京自己的二手房房价还在持续下跌,只能靠降价来换取一点交易量。怎么可能指望环京楼市的房价会止跌回升呢?

再说,一线城市主要是靠对楼市政策的松绑来救市。而环京楼市的需求很大程度恰恰是因为对北京的限购才形成的。如果北京的房子可以随便购买,房价、首付也降下来了,试问谁还有心思、有必要去买环京的房子呢?

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资料图:廊坊城市公园

我们就乐观点,退一万步说,就算短期内楼市真能救起来吧,按上层的规划,新的房地产的发展模式肯定也跟原来不同了。真正有投资价值的,最终一定是核心城市的核心地段。无论怎么看,环京区域也不在其中。

其实都根本无须掰逻辑,直接看事实就好。廊坊取消限购至今已经快两年了。可楼市又如何呢?有一点起来的意思吗?

树倒猢狲散。环京楼市的那些开发商们,曾经大名鼎鼎的鸿坤伟业,华夏幸福,荣盛发展,隆基泰和,如今暴雷的暴雷,危机的危机,泯然无踪。师傅都没了,还取什么经。

现在还持有环京房产的人不在少数。大多数人是因为找不到下家,或者损失太大,所以暂时搁置,以待后市。可是,这次央行517新政没能把一线城市救起来,基本意味着短期内楼市下行已成定局。留在手里的房怎么看都是积累,只会继续贬值,倒不如借新政的余波趁早割肉离场。也许对于环京的业主,这也是近年内最佳的出货机会了。(只是今天的对手盘已然难寻啊)

环京楼市,还能风云再起吗?

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  • 最新评论
  • lary

    老百姓没办法,本来属于他们的资源都被北京抢走了。何处谋生?

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