香港楼市“逃生门”正在关上

颜宝刚 2023-03-20 23:14+-

颜宝刚评论分析文章:今年一月在文章《“新香港人”离弃,香港楼市“小阳春”实为最后“逃生门”》中,指出两地通关之后楼市出现的“小阳春”,实为卖家最后的“逃生门”。

香港楼市“逃生门”正在关上

  事隔两个月,我自己身边有朋友,已成功透过楼市反弹成功卖楼套现,并计划稍后移民英国。在社交媒体亦见不少家庭近日成功以理想价钱卖出手头物业,并陆续移民离开香港。可见不少“离开的人”,真的把握了这道“逃生门”,衷心祝福他们一切顺利。

  现在剩下要问的问题是,到底这道“逃生门”还可以开放多久?真的有心卖楼的朋友,能否再等一下能套现更多吗?近日西方出现的金融危机,又会否令联储局放慢加息步伐,对香港楼市有利吗?

  由农历年后的楼市成交数据反映,二手楼价指数连升四周,中原城市领先指数创20周新高,连升4周共4.2%,以去年全年下跌一成半计算,楼价“筑底回升”似乎成了市场共识。而根据戴德梁行统计,龙头屋苑如太古城及沙田第一城的楼价更是按季急弹了11%和20%。面对楼市气势如虹,代理当然发表乐观言论,称楼市由“小阳春”变成“大阳春”,指楼价升势会持续。

  不过由发展商的部署,我们又好像看到了另一个“故事”:事实上,新盘近期出现劈价潮,例如上月会德丰开售的观塘蓝田站《KOKO ROSSO》,首批单位较第一期折实均价平约10%。到近日由华懋及港铁合作发展的何文田站项目《瑜一》公布首张价单,定价比同区二手楼盘平两成,亦为近三年半以来售价最平市区铁路盘。

  之后到长实及新地合作发展的屯门第55区《飞扬》第2期,折实平均呎价低至约12500元,较去年6月的第一期平近17%,劈价幅度更深,反映发展商去货决心大,是全港近3年以来首批折实均价最低项目,发展商自己形容为“深水炸弹价”,如果说楼市正值反弹期,那麽发展商定价如此克制,实际上是有违常理。

  美欧金融危机震盪全球 联储局加息周期有望提早结束

  近日美国硅谷银行因存款流出需沽出长债引发亏损而倒闭,连锁效应引发全球金融信心崩溃,连欧洲最大投行瑞信,市场亦忧虑会出现流动性问题,估计联储局在“对抗通胀”及“稳定金融”两个双任务中,有机会放缓加息步伐,利率期货反映约一半人估计今个星期当局不会加息,部分则预料最多加0.25厘,但普遍共识是认为这一轮加息周期已经见顶,息率逐步回落只是时间问题。

  面对利率可能见顶,不单代理发表利好言论,甚至有经济学家称有机会令本港提早完结加息周期,因为美汇指数转弱降至近月新低,令港元转强创大半个月新高,按过去经验甚至有机会令资金重新流入本港,有机会令港息比美息更早回落,将有利楼市复甦云云。

  但回顾08年雷曼兄弟倒闭引发的第一波,当时资金避险,实际上有大量外资是先流入新兴市场避险,当时香港资本市场一度亦以为能“避过一劫”,但当外国银行出现“火烧连环船”,香港不单无险可避,甚至成为外资“提款机”,不单重挫股市楼市,之后引发的“雷曼迷债”风波,不单令销售银行为“千夫所指”,对监管当局以至整个政府,都引发了一个“政治炸弹”。

  因此,今次西方的金融危机,对香港来说可能只是前奏,单单以为美国可能提早完结加息周期就认为对楼市有利,似乎是过于片面及短视。

  我去年底提及经济及楼市有利重要因素,是本港和内地封关达三年之久,一旦通关复常,内地客有望赴港置业。

  事实是否如此?内地与本港通关,加上楼市反弹,二月份辣税成交增加。据税局资料显示,2月份涉及买家印花税(BSD)成交共有61宗,较1月弹升79%,并创8个月新高,涉及税款则约1.8亿元,较1月份升94%,反映期内非本地买家入市个案大增。

  据美联物业统计,封关期间被压抑的BSD购买力合共约7200宗,相信全面通关后,具内地背景买家的购买力将会陆续释放,推动相关成交。

  我不敢说这个推论是否正确,但正如本栏一直强调,2020年《港区国安法》订立后的新‧香港,不单政治及法律环境有巨大转变,甚至投资市场亦因为外资撤出及移民加剧人材流失,即使内地资金在重新开放后,亦情愿转至新加坡,内地客是否会持续在港置业,实在令人怀疑。

  同一时间,作为最大全球谘询公司麦肯锡(McKinsey)发表调查发现,指未来三年约有10%至15%内地旅客表示将减少在港消费,转到海南或澳门购买奢侈品,或透过“代购”买化妆品和保健品等。麦肯锡分析,结果显示香港或失去作为购物、金融服务和医疗中心的优势。

  值得留意是,尽管因中港恢复通关和疫情消退等因素而反弹,出现了所谓楼巿复甦,而且今回利好消息远多于去年,但成交量却未能回复甚至升破去年4月时水平,反映小阳春未必持久。

  内地经济未出现“报复式反弹”,香港靠内地复甦期望恐落空

  那边厢,中国经济未有出现外界预计的“报复式反弹”,一、二月合计社会消费品零售总额按年仅增3.5%,虽是自去年10月以来首现正增长,但只仅符合预期,反映疫情过后消费情绪未见显著改善,部分领先指标如汽车销售更大跌9.4%。

  而且去年以来一直疲弱的出口亦对工业生产造成影响,首两个月工业生产增2.4%,差过市场预期,据国家统计局数据,工业生产单计2月仅按月微增0.12%,显示出口非常疲弱,亦解释了新一任政府为何只设定全年经济增长约5%的保守目标。

  更重要是城镇调查失业率,从12月的5.5%升至5.6%,青年失业率更自12月的16.7%增至18.1%,恐怕实际情况只会比官方数据更严峻,日后可能会成为内地不稳的“计时炸弹”。

  香港官员由特首李家超至财爷陈茂波,过去几个月不断强调香港可以依靠内地通关,能够出现“追赶式”增长,甚至估计全年GDP最乐观可达5.5%,同时调高未来四年的中期经济增长预测至回归以来最高水平。但随著内地经济因内部因素及地缘政治衝突,可能令经济失速甚至要处理庞大的失业大军,实在有需要开始担心香港依赖通关令经济复常可能最终事与愿违,近日楼市“大阳春”可能只是一个幻象,楼市“逃生门”恐怕会提早关上。

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    很有可能

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