去年卖了1700万套房 但只出生了1062万人

ZAKER 2022-05-25 13:29+-

去年卖了1700万套房 但只出生了1062万人

2022 年 1~4 月,中国商品房销售面积 3.97 亿平米,同比下降 20.9%。

然后,很多房地产商说行情很差,房子卖不动了,整天一副要死要活的样子。

但我想说的是,这才哪到哪啊。

2021 年,也就是去年,我们卖出了 17.9 亿平米的商品房。

这是个什么概念呢?

假定按每套房 100 平米算,那就是 1790 万套房。

我知道大城市里绝大多数房子都是 90 平米以下的小户型,但我们这先按照 100 平米算,每套房子大体平均值应该就在这附近。

这个数字高吗?

对比前几年,还真不算高,中国住宅销售量的峰值出现在 2018 年,随后连续 3 年都很平缓。

但是,也不低,从这个图你可以看出来,这几年销售量都高高在上,是一个无论从任何角度看都很高的数值。

更重要的是,中国不可能长期维持这个高的销售量。

别说销售量下降 20.9%,下降 50% 都是早晚的事。

一套 100 平的房能住几个人?

3 个人总能住吧,再不行 2 个人总是可以住的。

去年卖了 1700 万套房,按每套房 2 个人算,那就是 3400 万人。

但是人口撑不住了。

2021 年,中国出生人口为 1062 万人,同一年中国卖掉了 1700 万套房。

把出生人口的数量制成图表,你会发现和人口图明显对不上去。

当然,1062 万人出生的那都是孩子,真正需要买房的是 20 岁以上的适婚群体。

2001 年,中国出生 1702 万人,随后十几年出生人口一直在 1500~1700 万之间震荡。

看起来好像 1700 万人对应了 1700 万套房,数据对上去了。

但大家想一想,真的需要一个青年一套房吗?

现在独生子女多,流行无论男女都一人一套房,婚后合住一套,另一套租出去,所以 1700 万人买走了 1700 万套房。

但我想问的是,如果都是一人一套房,人人都想着拿出一套收租,那租给谁呢?

1700 万人结婚,最多需要 850 万套房,这已经达到人人有房住的地步了,那还多出来 850 万套卖给谁了?

有人可能会说,卖给那些进城的农民工了,中国在不断的城镇化。

看起来好像很对,但如果把数据一列,就能看出问题。

1998~2021 年,中国共销售正规商品房 225.58 亿平米,毛估 2.25 亿套房。

其中,2009~2021 年这 12 年间,中国销售正规商品房 184.38 亿平米,毛估 1.84 亿套房。

以上我统计的,仅为统计局公开的商品房销售面积,那些无房产证的私房其实也是可以住人的,数量其实相当庞大。

仅按商品房算,2 亿套房至少可以住 4~6 亿人,如果考虑私房数量,数据则更为惊人。

中国的城市里有那么多人吗 ?

大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的,他们买不起城里的房子,也没兴趣买,攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了,没有丝毫兴趣给自己也买一套。

无论从哪个角度来看,2 亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。

如果销售面积不能下降,少个 20% 房地产商就开始要死要活,那可真不行。

很明显我们不可能长期保持每年 17 亿平米的销售量,就算强行保持也撑不了几年。

中国的年度出生人口已经下降到了 1000 万人,20 年后就是这批人结婚。

从公开数据来看,中国的结婚人口数量高峰出现在 2013 年,那一年有 1347 万对新人结婚,随后一路走低,2021 年仅有 763 万对新人结婚。

这里面包含了二婚三婚的数据,但应该也可以大体看出头婚的减少规律。

2021 年结婚的人对应的是 2000 年之前出生的人。

从这个数据来反算,目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低,但会是未来的历史最高,以后不可能会超越这个数值,而且会节节下降。

以后的房子卖给谁呢?每年 1700 万套到底怎么卖呢?

所以,卖房数量总归会有一年开始下降的。

你可以把 1700 万套的数量再撑三年撑五年,但不可能永远这么撑下去。

因为每年没有 1700 万对新人出来买房,连 700 万对都够呛。

那你说,应该在哪一年把房产销售数量从 1700 万套下降至 700 万套,乃至于 300 万套呢?

好像哪一年这么降都不合适,肯定有人反对。

至于每年降一点,也有人反对,每一年都有人说今年经济形势不好,再等等,等到明年再说,然后明年复明年。

你说这可怎么办?好像也没啥好办法。

按每年 1700 万套的速度继续狂飙,再过 5 年,中国的存量商品房数量将突破 3 亿套。

即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地,这个 3 亿套也够中国人住了,要知道我这可是按平均每套 100 平的面积进行计算的,更别说你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。

所以,目前这种情况肯定撑不了 5 年,现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。

如果卖房数量下降,但我们把房价拉上去,让销售总金额持平行不行。

比如说卖房数量减半,我们房价翻倍,这样房地产商的销售额就会不变,至少日子能好过点。

如果能做到那倒是没问题,但这方面的空间也已经被透支完了。

过去 10 年,中国的房地产是量价齐升,成交量年年暴涨,房价也是年年暴涨,让房地产商的财报数据高到不可思议。

如今不仅销售量到顶了,房价也到顶了。

虽然说强调租售比 1.5% 已经是老调重弹了,但这是本质经济规律,威力可以迟到,但不会缺席。

每年 4% 以上的房贷成本,让持有房产的人每年都在失血,而且失血情况很严重。

不涨就会亏,没量必然跌。

这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题?

请问房价还能怎么翻倍?房租能翻倍吗?

这种房贷失血问题其实很严重,远比大家想象的要严重。

不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例,说这批人已经赚翻了,房贷早还完了,根本不用考虑房贷利息问题。

我刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了,中国 20 年来总共销售了 2.25 亿套房,其中 1.84 亿套都是 09 年之后卖出去的。

这批人还贷不过 13 年,没还清的人是大多数。

还有更不怎么好看的数据。

2015~2021 年这 6 年,也就是房价最终暴涨这一轮,中国总共销售了 117.3 亿平米的商品房,折合 1.17 亿套房。

也就是说,中国销售的所有商品房里,买在 2015 年之后最高点,背负巨额房贷的人群,数量占比为总商品房数量的一半。

不要总拿 2001 年买房的神话来诱惑后来人,至少一半的买房人都是 2015 年之后买的房。

如果房价暴跌,跌到 2015 年之前,这批人怎么办?

那可是 1 亿套房!

从 2018 年开始算到 2021 年,最近 4 年的买房人是惨中惨,顶点中的顶点接盘,从买房之日起就一直在亏。

这批人买房合计 71.82 亿平米,折合 7100 万套房,为中国有史以来销售商品房总量的 1/3 那么多。

这可真的不是一个小数,属于一个很大,大到不敢碰的雷。

这个雷不能动,也不敢动,没人敢让全国 1/3 的商品房业主亏损惨重。

但要维持现状,就需要每年持续不断的卖出 1700 万套房,或者持续涨价。

人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的,而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。

目前这种情况已经撑不了几年了,拼尽全力也就三五年,留给我们拆雷的时间真的不多了。

但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策,拼命想把这个雷再给弄大点,总指望这个雷不会炸在自己手上。

也许他们能侥幸逃脱,但这个雷总归会炸在某一个人手中。

一个一年出生 1000 万人口的国家,不可能需要每年 1700 万套房,这账无论如何都算不过来,地产进入大拐点无非就是个时间问题。

一年过去很快的,刷的一下就没了,而我们已经没几年了。

房地产这种不健康,不可持续的情况,应该尽快扭转,否则后果真的会很严重。

希望那些房地产的既得利益者,别再为了一己之私在那里捣乱了。

这个雷,完全有可能炸在你自己手上,不要总以为自己很幸运。

  • 最新评论
  • 求d三真

    这种愚蠢,去年卖多少房子跟去年生多少人有直接关系吗?

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