网红盘跳楼,学区房哭晕在厕所!抄底时机到了?

楼市黄大大 2022-11-13 08:35+-

那些年涨得最快的房子,也开始沦陷了!

过去5年,有三类房子创下了中国楼市的涨幅神话。

万人摇号的网红盘,炒房客扎堆的杀猪盘,以及一房难求的学区房。

眼下楼市大潮褪去,那些年涨得最凶的房子,如今怎样了呢?

最近,一则消息再一次击穿了深圳二手房市场的心理防线。

被称为深圳“最强网红盘”的华润城,价格居然跌破了10万/㎡的大关!

这个神盘:

  • 曾多次创下开盘“日光”记录;

  • 屡屡引发万人摇,官方专门为其更改了新房交易的规则;

  • 6年间平均房价从4.4万/㎡飙涨至17万/㎡,涨幅高达280%;

  • 如今,一套80.8平的两房,居然以800万的价格成交了!

    比参考价还低了200万,单价更是击穿到了9.9万/㎡!

    要知道,华润城同户型的房源去年成交单价可还是17万/㎡啊!

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    这,已经是华润城半个月内第二次降价了。

    10月末,华润城一期一套近89平的房子,以1300万元成交,成交单价约14.6万/㎡,几乎跌回了2019年。

    谁曾想这还没几天,华润城的价格又跌回了2018年,深刻诠释了什么叫“度日如年”。

    而在华润城接连下跌的背后,是多个城市,一大批网红盘排队跳水的大型现场。

    杭州的热门板块未来科技城,曾经万人摇的网红盘,最近也开始走起了下坡路。

    比如未来城板块内知名度极高的阳光城未来悦,一年前挂牌均价达到7.8万/㎡,而今年以来的实际成交价则为3.8万-7万/㎡。

    东原印未来,一年前的挂牌均价高达8.4万/㎡,但今年以来的成交价仅为4.2万-5.7万/㎡。

    中南樾府,2021年下半年成交价在5.1万-5.5万/㎡,今年以来的成交价降到了4.4万-4.5万/㎡。

    另一边,在重庆核心区北滨路,常年稳坐“人气小区排行榜TOP1”的春森彼岸,也开始带头内卷了。

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    往年春森彼岸的挂牌价基本都在2万/㎡以上,而从今年1-10月初,春森彼岸一共成交了39套二手房,成交单价低于2万/㎡的有20套,占比达一半。

    网红盘跌下神坛,这种趋势正在越来越多的城市蔓延。

    广州黄埔、南沙,两个网红盘扎堆的希望之地,最近“满2不满5”的二手房源开始激增,分别占到区域内挂牌总量的48%和54%!

    上海最近甚至出现了多个网红盘大量弃号的现象,像江桥的天玺领峯,弃号率近45%,蟠龙府的弃号率更是冲到了接近50%!

    照这个势头来看,网红盘的集体沦陷,只怕是迟早的事了。

    如果说跌回两年前是对网红盘的惩罚,那么对于杀猪盘而言,则是他们回不去的曾经。

    深圳前海,这里曾是“深房理”的主要阵地,炒房客们把控着前海的13个楼盘,造就了一批深圳房价的“神话”。

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    其中三年间房价涨幅超过100%的楼盘有4个,分别是:

    花样年花郡,2017-2021年间小区成交均价涨幅145.20%;

    诺德假日花园,房价涨幅高达123.51%;

    花样年花乡,小区成交均价涨幅115.20%;

    中海阳光玫瑰园,小区成交均价涨幅105.21%;

    这个价格涨幅是周边商圈均价涨幅的200%以上!

    而从去年开始,这些曾经的杀猪盘们,开始拼命挤水了。

    其中,诺德假日花园在10月成交了一套48平的两房,总价555万,单价只有11.56万/㎡。

    相比2021年初,同户型17.1万/㎡的单价,跌幅高达27%!

    花样年花郡/花乡,在今年4月成交一套28平的单间,成交价293万,单价10.5万/㎡。

    而2021年时,同样28平单间的成交总价却在430万,折合单价约15.4万/㎡,相比之下跌了32%。

    前海时代去年年初成交了一套87平的房源,总价1678万,折合单价19.29万/㎡;

    而今年4月同户型成交价却骤降至1220万,折合单价14万/㎡,跌没了458万!

    同样被炒房客“青睐”的城市还有杭州。

    就拿曾经被“奥体房姐”祸祸了的知名红盘“奥体三兄弟”来说,即便“房姐”已经蹲进去一年了,可是这三个楼盘到现在还没缓过劲来。

    2018年6月,“奥体三兄弟”的老大创世邸推出最后一批房源,均价34700元/平方米。

    2020年,创世邸便有二手房以6.7万/㎡的价格成交,后来创世邸的房价就像坐上了火箭,一路飙升到了10万+!

    如今,创世邸的挂牌价虽然依旧硬气的维持在8万/㎡,但实际成交价仅为5-6万/㎡。

    “三兄弟”中的老二龙湖天璞,去年最高的成交价去到9.8万元/㎡!今年以来的实际成交价却已跌至4.6万元-5.8万元/㎡。

    老三时代奥城,在去年成交价还在7-8万/㎡,今年大部分房源的实际成交价则降到了5.5万元/㎡上下。

    曾经深陷炒房热的合肥,也在为之前涨得价埋单。

    以滨湖新区为代表的炒房客聚集区,在这两年迎来了抛售潮和降价潮。

    其中降幅最高的滨湖家园,房价从之前的4.3万/㎡跌至2.9万/㎡,但是依旧无人问津……

    没办法,虽然这些曾经的杀猪盘在拼命降价,但是水分还是太大了,要想重新取得市场的信任,少说再跌一年吧……

    网红盘只能红几年,杀猪盘更是昙花一现,但长期以来,学区房却总能挺直腰杆说上一句:

    你大爷还是你大爷!

    不过,世事难料,再硬朗的大爷,也撑不住几拳,这两年,学区房还是颓了。

    福田百花片区,深圳最著名的名校聚集区,这里曾创造了深圳学区房最高单价,房价高达三四十万一平,即便如此,还是有价无市。

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    百花片区。来源:百度地图

    而现在,百花的学区房已经沦落到按指导价出售,都无人问津的地步了……

    比如国城花园,凭借着深圳实验小学+深圳实验中学的顶级学位资源,一度跻身深圳顶流学区房的行列,

    小户型价格曾一度高达27万/㎡,直逼深圳湾豪宅!

    可是如今,小区挂盘价却在为15—17万左右,不过今年以来都没有成交过。

    上一次成交还是在去年12月,43.5平单间以985万的总价成交,单价22.6万/平,价格已经跌回两年前。

    顶流学区房尚且如此,其他的就更不用说了。

    带深中学区的金丽豪苑,8月成交了一套53平的房源,价格是445万,对比高峰期跌了3成!

    观海台,带南二外海德本部学位,83平户型挂牌价1250万,相比去年同等面积房源1940万的成交价,下跌了682万。

    ……

    随着大学区、教师轮岗等政策的推行,叠加本就不断下行的楼市,学区房的寒流甚至已经蔓延到了上海。

    比如对口春申板块第一梯队公立小学闵行实验的高兴花园。

    2021年初,最夸张的时候,成交价高达10万/㎡!

    而到了今年,最新的成交价基本只能维持在6万/㎡的水平,价格被“腰斩”。

    同小区,同楼层,一样的户型,前后也就一年的时间,跌没了145万!

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    还有梅园五和六街坊两个小区,名字听起来很草率,但人家却是浦东最为知名的“三学区”。

    2020年底到2021年初,这两个小区的挂牌单价高达20万/㎡,一套50平的小两房就要上千万!

    但今年以来,梅园小区的挂牌单价已降至13万元左右。

    不得不说,能让深圳和上海的业主们低头,学区房的祛魅化在这一轮行情中进行的是相当彻底了。

    这些曾经涨上天的楼盘,为什么会突然集体跌落神坛?

    这里面的原因其实已经很明了了。

    当经济环境,调控手段,市场信心三个因素凑在一起的时候,真的是财神爷亲临都不一定管用。

    那么另一个问题就是,要不要趁着这些楼盘降价的时候进场抄底呢?

    这个问题要分情况看。

    眼下抄底网红盘确实是一个比较好的时机,因为很多城市的降价网红盘都呈现出两个特点。

    一是数量多,二是卖得急。

    不像以前那样偶尔出一套,或是一挂就是大半年。

    近段时间出现的笋盘真的非常多,而且价格也真的足够笋,尤其是二手房挂牌量大的城市。

    比如深圳、杭州二手房挂牌量都突破了10万套,重庆更是去到18万套,在这种情况下都不能叫捡笋了,甚至可以叫挑笋。

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    图源:链家

    不过既然有的挑,那就要挑好的,要尽量选择好的地段,优先选择大户型,不然到时候被套的就是你了……

    胆子大,想要从炒房客手里接杀猪盘的,我劝你可以观望一下。

    虽然杀猪盘也在挤水分了,但是挤得时间太短,水分还是大。

    尤其是杭州,目前不要碰!合肥可选的项目很多,没必要去冒这个险。

    不过对于深圳来说,其实是可以入手的。

    这些炒房客做的事虽然很没品,但是他们的眼光确实是好的,深圳的城市价值也是坚挺的。

    这些杀猪盘虽然表面看起来跌得很惨,但是相比起2019年之前,还是涨了很多的。

    最主要的原因是,这些盘如果抛开曾经被炒过的黑历史不谈,确实都是地段配套都不错的优质项目。

    比如诺德假日,守着前海宝地,又是片区唯一名校双学位楼盘,还是大社区,同等条件的竞品小区几乎没有,所以诺德还是有市场的。

    前海时代也是一样,作为桂湾金融核心区目前唯一可交易的豪宅,其稀缺属性本身就是底气所在。

    相比网红盘和杀猪盘,学区房在当下的门槛更高,风险更大。

    需要注意的是,如果要买学区房,这套房子一定不能只是学区房。

    简单点说就是,这套房子除了学区,至少还要有两到三点能拿得出手的地方,要么是地段,要么是交通配套,要么是楼龄。

    千万不要碰带学区的老破小了,价格再低都不要碰!

    未来,不少强二线城市也会出现暴击机会。