光辉不再！中国房市不会崩 但也不再绚烂

万维读者网（Creaders.net）索娜编译报道：中国内地的投资者一直希望在第 20 次党代会上，中共会宣布一些新政策以支持中国房地产市场。可惜这次会议的重点是政治发展，并没有公佈具体措施去应对房地产行业面临的挑战。《南华早报》的 David Chao 撰文指出，中国经济正面临一个充满挑战的时期，而几十年来，中国房地产行业一直是中国经济增长的重要支柱。因此，制定针对中国房地产危机的救济措施，绝对是救经济的优先事项。

中共领导人习近平一直坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”。在二十大工作报告中他也再次重申这个口号。稍早时间，中共在为防范系统性金融风险和去杠杆的背景下，对金融监管持续强化。开发商也因此面临债券违约、难尾楼和购房者拒绝支付抵押贷款的困局。

加上清零政策的拖累，令到中国经济持续低迷。以往作为大力拉动中国经济增长的房地产企业频频爆雷，令行业持续低迷，无法如以往一般大力带动中国经济增长。所以近几个月来，中共政府亦开始“积极救经济”，推出多项措施扶持房地产行业。 例如在 10 月 1 日国庆假期开始前，中共放宽限制，允许首次购房者在部分城市降低抵押贷款利率。 财政部还发布了支持居民换购住房可获个人所得税退税优惠的公告，以鼓励市民入市购房。

8 月份，中国央行更加宣布降息，将五年期贷款最优惠利率从 4.45% 降至 4.3% ，并且开发商提供2000 亿元人民币（276 亿美元）的特别贷款以帮助开发商按时交付房地产项目，防止难尾楼问题蔓延。

但即便中共政府推出多项措施救市，房地产行业最新公布的数据却令人沮丧。

传统上，国庆“黄金周”是房地产交投市场最活跃的时期，但今年国庆“黄金周”的新住宅成交面积，同比下降26%，表明需求持续疲软。9月份中国70个主要城市的平均新房价格同比下降1.5%。 一线城市的价格涨幅持续收窄，而一线以外的城市就继续面临供过于求的问题，导致价格跌幅进一步扩大。

房地产和建筑业是中国经济的基石之一，佔国内生产总值的 29%。 数据显示，截至 9 月份，2022年中国房地产开发商的投资下降了 8%。

David Chao认为建设更多的经济适用房和低槓杆率，是一个可持续发展和健康的房地产政策目标，这完全符合中国提倡的共同繁荣目标。 他指出，大家不应该期望回到过去十年的“高槓杆、高增长”模式。

David Chao预计，政策制定者接著下来很可能会继续优先保护购房者。 2000亿元保障预售房竣工专项贷款等措施，范围和规模或将会进一步扩大。而一些深度依赖土地财政的地方政府，未来收入恐怕难以为继，中央也可能会为资金紧张的地方政府提供更多支持。

此外，David Chao也认为中国房地产业的问题演变成系统性金融危机的机会也不大。 多年来，中央一直收紧对金融行业的监管，令银行在审批抵押贷款时的标准也变得非常谨慎。而且中国的储蓄率佔 GDP 的 46%，仍然位居世界前列，为偿还高额债务提供了雄厚的财力。与此同时，他认为房地产和土地价值的下跌，并不一定意味著一波不良贷款即将到来。中国今年上半年的不良贷款率仅为 0.34%，而所有其他贷款为 1.34%。

尽管如此，中国如果想要令经济反弹，仍然必先化解房地产市场的困境。与房地产相关的贷款，大约佔所有银行贷款的 39%。因此房地产价值下降，将会对信贷增长造成下行压力。加上房价与实体经济之间存在负反馈循环的风险仍然存在。市场应该意识到，房价快速增长的时代已经过去。