别拿美国说事...房地产税，或超出国人想象
墙内自媒体刘晓博说财经：在某大城市，数十万原住民人均房产大约10套左右，这些房子如果不纳入征税范围，就太不公平。
这篇文章，是他在“中央财经委员会第十次会议”上讲话的一部分。
文章里有这样两句话，非常重要：
1、要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
2、要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入
第一句话，透露了房地产税立法和改革将“试点先行”，最快在今年年底、明年“两会”前后，或许就有消息发布。
第二句话，说明国家仍然承认住房有投资属性，乐见居民通过买房实现合理“财产性收入”（也就是“被动收入”）。
本文想探讨一下：未来房地产税的“税率”可能是多高？大家的负担有多重？
房地产税将“试点先行”的消息发布后，在朋友圈刷屏。我看到了这样的说法：
中国的房地产总市值约460万亿，是美国房产市值的两倍。美国的房产税率平均是1%-2%。而如果按1%来算，中国一年的房产税合计可以征收4-5万亿，相当于去年地方政府卖地收入的一半。也就是说，即便以后卖地收入大降一半也不怕。
这种算法可谓简单粗暴，但代表了大多数网友的想法。
既然美国的房地产税率是1%到2%（其实有超过2%的州），中国有什么不可？鉴于中国已经收取了70年土地租金，所以打个5折，按照房屋市值的1%收取每年的房地产税，这很合理呀！
其实，这样做很不合理！
我的看法是：中国未来房地产的主流税率应该在0.1%左右，而不可能达到1%的量级。
房屋评估价1%的税率，是中国经济和民生的“无法承受之重”！
此前有网友撰文说，要对拥有多套房的家庭开征税率20%甚至更高的房地产税。这种超高税率不是征税，而是要剥夺私人财产。在领导人明确表示“要增加城乡居民住房等各类财产性收入”的前提下，是不可能发生的。
征税，不是简单地看“政府需要多少钱”，而是要看老百姓的承受能力。
民间对开征房地产税后，有免征套数或者免征面积，一直有很大的期待。如果免征首套住房，或者人均免征40平方米（或者50/60平方米），这看起来当然更合理，但会大大缩减“税基”。
从长远看，每套房子都要交税是基本趋势。否则，房地产税最终会被慢慢架空，变得毫无意义。上海、重庆的房产税试点之所以作用不大，就是因为征税的面太狭窄了，大部分人和房子被豁免了。
国家之所以开征房地产税，调控楼市只是一个目的，另外一个重要目的是给地方政府开拓财源。
我想告诉大家的是：无论是美国、还是中国香港，还是欧洲日本，房地产税对于老百姓来说负担都不重。
房地产税是直接税，如果税负太重，老百姓会有显著的“痛苦感”，影响老百姓和政府的关系，影响居民消费、生育的欲望，最终影响到经济的可持续发展。
在一线城市，一套刚需住宅动辄1000万人民币。如果每年要缴纳1%的房地产税，就意味着每个家庭每年要额外支出10万元人民币。
根据2020年北京的统计公报，北京的人均年收入为69434元，每个家庭2.31人，家庭平均年收入16万元。
而这个家庭，很有可能还在供楼，还准备生二胎。如果一下子要求每年缴纳10万元的房地产税，将是“不可能承受之重”。即便是打5折、打3折，都很难承受。
所以，我们不能从房屋市值的角度考虑房地产税率，而应该从居民“可承受负担”的角度来考虑，然后倒推回去，产生中国的房地产税率。
上图是美国Zillow 和 Thumbtack 两大网站联合做的，美国各地“养房成本”的调查结果，基于的是2018年及以前的数据。
我们重点看表格里的第一行——全美平均水平。
可以看出，全美国养房成本中，房地产税每年的支出是低于这套房子每年水电费支出的，跟房屋的清洁费用不相上下。
美国人大多住独栋，所以水电费和清洁费用会比较高。但整体而言，美国房地产税占美国人收入比重比较低，是一个基本事实。
有数据显示，房地产税支出大约占美国家庭年收入的3%。而在其他发达国家，占比大致在2%-3%。
再来看中国香港。内地的土地制度和房屋制度，学习的是香港。顺便说一句，当初之所以决定学香港，不仅仅因为方便，还因为香港也是土地公有制——大家的底层逻辑是相同的。
土地是公有的，就没有竞争对手，政府就可以通过卖地一次性拿到一大笔钱。正因为政府在卖地的时候，一次性拿了一大笔钱，所以房价就比较贵。
房价高了，房地产税率就必须低，否则老百姓受不了。
事实上，无论是香港还是新加坡，房地产税计税的基础 不是房屋市值，而是租值。
也就是说，这套房子如果出租，每月可以获得多少租金，然后按照一定比例（比如15%）对租金征税。
香港的房地产税，包括三部分：差饷税、物业税以及土地年租。
差饷，本来的含义是“警察的工资”。香港所有的房子都需要缴纳差饷，在香港还有“差饷物业估价署”。物业税，是针对出租型物业展开的税收，自用以及空置物业免征。土地年租，是土地使用权到期之后，按年支付的地租。
这三部分收入的比例关系大体上是：60%：10%：30%。
上图是香港政府的收入细目，2019-2020财年的总收入是5988亿港元。其中卖地收入1417亿港元，占比达到了23.7%。
差饷为210亿港元；物业税为28亿港元；土地年租包含在“物业及投资”项目里，占这
个项目的至少一半，大概在110亿港元左右。我们大致可以推算出来，三项房地产税合计每年收入在350亿港元左右，占年度财政总收入的5.8%左右。
最近两年有疫情影响，房地产税有一些减免，正常年份占财政收入的比重超过6%。
加上卖地收入，以及房屋交易产生的印花税（估计在200亿元以上），香港财政对土地房屋的总依赖度达到了32%。这个占比，跟中国内地整体水平差不多。
但香港房地产税占老百姓收入的比重，就明显低于欧美。大致占了家庭收入的1.4%左右。平均到每套房子，略低于其物业管理费。
再重复一遍：香港的房地产税支出，相当于每户的物业管理费；美国的房地产税负担，相当于每户的水电费。
这恐怕让那些咬牙切齿，希望通过房地产税把有房人一网打尽的“键盘侠”失望了。
记住上述事实，有利于我们推算中国房地产税的负担水平。
我们先看一线城市的代表——北京。
根据统计公报和人口普查数据，北京2020年全市居民人均可支配收入为69434元，每户家庭平均规模为2.31人——每户家庭平均年收入为16万元。
按照香港的房地产税负担比例——1.4%来计算，则北京每户居民的房地产税应该为2245元/每年。
按照美国的负担比例——3%来计算，则每户的房地产税应为4800元/每年。
再看全国。
2020年，全国居民人均可支配收入32189元，每户家庭2.62人，家庭平均年收入为8.43万元。
则每户每年房地产税，应该在1180元到2529元之间。
这就是中国房地产税的合理区间。
即便按照3%的较高负担（美国水平）计算，全国每个家庭都按照每年2529元的水平交税，目前每年只能征收到1.35万亿元的房地产税。如果减免首套，恐怕连零头都收不上来。
如果按照香港负担水平来征收，所有的国人都缴纳（没有免征套数或者免征面积），每年可以征收6300亿元。
无论是6300亿，还是1.35万亿，跟每年8到9万亿的卖地收入相比，都是微不足道的。
下面是我的结论：
第一，中国房地产税的计税基础，不应该是房屋的“评估值”（或者市值），而应该房屋出租的租金。也就是说，按照香港、新加坡的 “租值”计算法，而不是“市值”计算法。
当然，也可以折算为房屋评估值（目前每套房子都有官方计税评估价）的比重。比如香港每套房屋每年需要缴纳的房地产税，占这套房屋市值的比重，大致是0.037%。
第二，中国房屋、土地制度已经形成20多年了，推翻原来的“香港模式”、重新学习美国模式，不太现实。
毕竟，美国是土地私有制国家，跟我们的底层逻辑完全不同。
未来中国的土地出让金仍将是政府“土地收入”的大头，持有阶段的税收会不断增加，因为到期的土地将从“趸交地租”变成“年交地租”。与此同时，国家会在增加持有环节税收的同时，降低交易阶段的税收。但房地产的整体“含税率”不会下降，反而还会有所上升。
第三，或许会统一住宅和非住宅的税率。
我们以前对非住宅有歧视，商务公寓、写字楼、商铺的税负偏高、土地使用期限偏短，贷款年限偏短、贷款成数偏高。未来至少应该在税负上统一，降低商办类房屋的税负。
目前全国范围内，商办物业挤压非常严重，套牢了大量资金，急需去库存。
第四，各地房地产税率差异会比较大。
仍然维持之前的判断：有能力征收实质性房地产税的城市，不到城市总数的30%（包含县城）。中西部、东北地区大量三四五线城市，由于人口流失，住房空置率上升，一旦开征实质性房地产税，会加剧人口流失、资金外流。因此，会有比较大力度的减免政策。
大城市，尤其是有显著人口流入、住房矛盾比较尖锐的，可能会有累进制、惩罚性的房地产税，让拥有多套房的家庭“吐出来”。但有必要这样做的城市，不会超过15个。操作起来，需要给出的缓冲空间比较大。
比如在南方某大城市，数十万原住民在全市拥有大约500万到600万套城中村、小产权房或者违法建筑，人均大约10套左右。这些房子如果不纳入征税范围，就太不公平。如果纳入，再施加累进制、惩罚性的税率，可能会引起很大争议。这些房子发挥了“准保障房”的作用，加税之后全市房租可能会大幅上涨。
从世界范围看，对多套房拥有者实施累进制、惩罚性房地产税率的国家是有的，比如韩国、新加坡。但大多数国家和地区都没有这样做，甚至还给拥有多套房的人、企业减税。
总之，开征房地产税是一个非常复杂的问题，“试点先行”是一个稳妥的方式。
