在上海办理房产记
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这次回上海，有一件房产的事务要处理，我需要把家中一处房产转到我的名下，因此近距离地接触了上海的房地产业务。
先说一下上海房地产市场的情况。2008年我回国时正处于经济不景气时期，上海的房地产市场一片萧条，房屋中介门可罗雀，2万元一平米以上的房子有价无市，那时的人们都觉得房价太高，应该下跌了。但2009年以后，政府用4万亿刺激经济，房价又是一路飙升，2008年2万元一平米的房子2010年涨到了3万元一平米。刚开始时，上升的房价给人一种紧迫感，造成了抢购的现象。但这样的高房价毕竟超出了普通市民的购买能力，房市后继乏力，加上政府也批评“房价上涨过快”，一直有风声要出台房产税（相当于美国的property tax）。到了2010年夏季我回国时，整个上海房地产市场已经再次处于不景气的“僵局”（上海报纸上的用语），老市区的房子尽可以标上3万元、4万元、5万元一平米的价钱，但观望者众而乏人问津。
我在上海读报，时常读到上海房地产市场如何打破僵局的讨论，另外还读到某某区新建楼盘的每平米价格比当地二手房的价格还低。其实2010年上海房地产市场的低迷完全可以预料，二年前2万元一平米的房价市民已经觉得无法承受，现在把房价涨到3万元一平米反而期待别人来买？现在的房市僵局完全是由于房价远超市民承受能力和房子本身价值所致，不是出政策刺激所能改变。
在上海只要同人谈起房价，上海人的气愤之情总溢于言表，都认为现在的高房价在把老、中、幼三代的钱都掏空扔到一个房子里，而且这房子只是买了几十年的使用权（上海人到底精明，这些问题都知道得很清楚）。我的一个大学同学，十几年来的积累现在已经拥有了6套市区的房子，随着房价上涨，身价也随之大涨，他自住的一套复式公寓已经价值700万人民币，但他也说现在的房价高得不合理，说他不会再在上海买房，他的下一套房子将在美国买，因此同我讨论了不少在美国买房的细节。
上次回上海时我就有一个疑问：上海人都到哪里去了？在上海的市中心、在地铁、在商店，为什么感觉外地人的比例占了一半以上？就连公司里的雇员也往往以外地人居多。同朋友讨论这个问题，朋友的回答是，现在有大量的外地人来上海工作谋生，外地人一般工作勤奋能吃苦而且工资低，上海人则分两种，比较优秀的上海人大多出国了，比较一般的上海人则竞争不过外地人，只能待在家里打麻将，所以在市面上看上去上海人变少了。我这次回上海，找到了另一个原因：相当比例的上海人已经迁居到上海外围的原郊区部分。
二十多年前，上海市区其实很小，东到黄浦江，西到中山路，北到闸北，南到徐家汇，一千万人就挤在这个区域中。再朝外就是乡下，住在乡下的就成了“阿乡”。现在不同了，周围的郊县都成了市区。一方面市区拆迁，大批上海居民被搬到原郊区，另一方面市中心新建的公寓因价格昂贵，一般上海人买不起，主要被台湾、香港、或外地来的大款买下。比如新天地的公寓楼，五年前就是5万元一平米，现在已经到了12万元一平米，楼顶的复式公寓的房主全是台湾人、香港人。这样一来，等于是上海人在市区被外来的富人挤走了。
现在的上海人家庭，如果家里有上中小学的小孩，那为了小孩的教育没选择只能住在老市区。而那些已经没有小孩教育问题的普通家庭如果买房，一般会买在原郊区。尤其现在地铁向南已经通车闵行，向西已经通车嘉定，买房在原郊区交通不会是问题，当然这里中小学校不行，而且居民成分混杂。闵行区现在有开发区，还有名校上海交通大学和华东师范大学，条件更好一些。我去闵行区一带看了一下，这里绿化环境良好，坐5号地铁很方便，房子条件也不错，而房价可以在1万元一平米的水平（两年前可以在6、7千元一平米）。我的大学同学大都住在徐家汇以南和闵行区，最近又有两个同学搬来上海工作，他们新买的公寓或别墅也在闵行和松江，尽管他们在市区上班。
再说我自己的事情，由于家里就我在上海没房产（都是出国闹的），家里想把一处房产转到我的名下。为办这事，那天专门去区房地产交易中心跑了一趟。
房地产交易中心共有四十多个窗口，接待我们咨询的公务员态度不错，知识也很丰富，据他介绍，家庭内部房产易名有四种办法：
（一）买卖
（二）加名
（三）赠与
（四）继承
每一种办法都要交手续费、公证费之类，加起来要5%左右，这不是一笔小钱，政府从房产交易中受益非浅，所以我想房地产市场萧条政府公务员的奖金也会大受影响。这四种办法相比之下，公务员推荐用买卖的办法，因为政府收费最低，也最合算。如果在房产上加一个名字，那以后还是要办理接受原房主的那一半产权的手续。如果是赠与，那以后我出售房产时要交纳20%的税，太吓人。如果是继承，尽管现在还没有遗产税，但一直有声音要出台遗产税，那时继承的费用就大了。另外如果是外籍人士，根据上海市的规定，必须在国内工作一年后才能买房，所以办法（一）和（二）同样要在国内工作一年后才能办理。
我问为什么外籍人士要在国内工作一年后才能买房，那位公务员面带气愤地说“要是再让那些外国人炒房炒下去，我们上海人全要买不起房子了”。对这话我倒不敢苟同，上海房价暴涨一部分原因是外籍人士尤其是台湾香港人的炒房，更大的原因还是国内人的炒房、房地商的推动、以及政府的用房地产拉动经济的政策。
由于有了这些新的信息，我们决定先等一等，回去再讨论一下再决定。
下面附上几张上海的旅游照片。
浦东陆家咀，环球金融中心和金茂大厦。原来环球金融中心上面的空洞是圆形的，被人叫做“日本军刀”，后来改成方形的，现在象开啤酒瓶盖的扳子。去空洞上方的观景层的票价要150元人民币。
从环球金融中心上俯瞰，记得15年前我从东方明珠上俯瞰，看到的是一样的灰蒙蒙。
先说一下上海房地产市场的情况。2008年我回国时正处于经济不景气时期，上海的房地产市场一片萧条，房屋中介门可罗雀，2万元一平米以上的房子有价无市，那时的人们都觉得房价太高，应该下跌了。但2009年以后，政府用4万亿刺激经济，房价又是一路飙升，2008年2万元一平米的房子2010年涨到了3万元一平米。刚开始时，上升的房价给人一种紧迫感，造成了抢购的现象。但这样的高房价毕竟超出了普通市民的购买能力，房市后继乏力，加上政府也批评“房价上涨过快”，一直有风声要出台房产税（相当于美国的property tax）。到了2010年夏季我回国时，整个上海房地产市场已经再次处于不景气的“僵局”（上海报纸上的用语），老市区的房子尽可以标上3万元、4万元、5万元一平米的价钱，但观望者众而乏人问津。
我在上海读报，时常读到上海房地产市场如何打破僵局的讨论，另外还读到某某区新建楼盘的每平米价格比当地二手房的价格还低。其实2010年上海房地产市场的低迷完全可以预料，二年前2万元一平米的房价市民已经觉得无法承受，现在把房价涨到3万元一平米反而期待别人来买？现在的房市僵局完全是由于房价远超市民承受能力和房子本身价值所致，不是出政策刺激所能改变。
在上海只要同人谈起房价，上海人的气愤之情总溢于言表，都认为现在的高房价在把老、中、幼三代的钱都掏空扔到一个房子里，而且这房子只是买了几十年的使用权（上海人到底精明，这些问题都知道得很清楚）。我的一个大学同学，十几年来的积累现在已经拥有了6套市区的房子，随着房价上涨，身价也随之大涨，他自住的一套复式公寓已经价值700万人民币，但他也说现在的房价高得不合理，说他不会再在上海买房，他的下一套房子将在美国买，因此同我讨论了不少在美国买房的细节。
上次回上海时我就有一个疑问：上海人都到哪里去了？在上海的市中心、在地铁、在商店，为什么感觉外地人的比例占了一半以上？就连公司里的雇员也往往以外地人居多。同朋友讨论这个问题，朋友的回答是，现在有大量的外地人来上海工作谋生，外地人一般工作勤奋能吃苦而且工资低，上海人则分两种，比较优秀的上海人大多出国了，比较一般的上海人则竞争不过外地人，只能待在家里打麻将，所以在市面上看上去上海人变少了。我这次回上海，找到了另一个原因：相当比例的上海人已经迁居到上海外围的原郊区部分。
二十多年前，上海市区其实很小，东到黄浦江，西到中山路，北到闸北，南到徐家汇，一千万人就挤在这个区域中。再朝外就是乡下，住在乡下的就成了“阿乡”。现在不同了，周围的郊县都成了市区。一方面市区拆迁，大批上海居民被搬到原郊区，另一方面市中心新建的公寓因价格昂贵，一般上海人买不起，主要被台湾、香港、或外地来的大款买下。比如新天地的公寓楼，五年前就是5万元一平米，现在已经到了12万元一平米，楼顶的复式公寓的房主全是台湾人、香港人。这样一来，等于是上海人在市区被外来的富人挤走了。
现在的上海人家庭，如果家里有上中小学的小孩，那为了小孩的教育没选择只能住在老市区。而那些已经没有小孩教育问题的普通家庭如果买房，一般会买在原郊区。尤其现在地铁向南已经通车闵行，向西已经通车嘉定，买房在原郊区交通不会是问题，当然这里中小学校不行，而且居民成分混杂。闵行区现在有开发区，还有名校上海交通大学和华东师范大学，条件更好一些。我去闵行区一带看了一下，这里绿化环境良好，坐5号地铁很方便，房子条件也不错，而房价可以在1万元一平米的水平（两年前可以在6、7千元一平米）。我的大学同学大都住在徐家汇以南和闵行区，最近又有两个同学搬来上海工作，他们新买的公寓或别墅也在闵行和松江，尽管他们在市区上班。
再说我自己的事情，由于家里就我在上海没房产（都是出国闹的），家里想把一处房产转到我的名下。为办这事，那天专门去区房地产交易中心跑了一趟。
房地产交易中心共有四十多个窗口，接待我们咨询的公务员态度不错，知识也很丰富，据他介绍，家庭内部房产易名有四种办法：
（一）买卖
（二）加名
（三）赠与
（四）继承
每一种办法都要交手续费、公证费之类，加起来要5%左右，这不是一笔小钱，政府从房产交易中受益非浅，所以我想房地产市场萧条政府公务员的奖金也会大受影响。这四种办法相比之下，公务员推荐用买卖的办法，因为政府收费最低，也最合算。如果在房产上加一个名字，那以后还是要办理接受原房主的那一半产权的手续。如果是赠与，那以后我出售房产时要交纳20%的税，太吓人。如果是继承，尽管现在还没有遗产税，但一直有声音要出台遗产税，那时继承的费用就大了。另外如果是外籍人士，根据上海市的规定，必须在国内工作一年后才能买房，所以办法（一）和（二）同样要在国内工作一年后才能办理。
我问为什么外籍人士要在国内工作一年后才能买房，那位公务员面带气愤地说“要是再让那些外国人炒房炒下去，我们上海人全要买不起房子了”。对这话我倒不敢苟同，上海房价暴涨一部分原因是外籍人士尤其是台湾香港人的炒房，更大的原因还是国内人的炒房、房地商的推动、以及政府的用房地产拉动经济的政策。
由于有了这些新的信息，我们决定先等一等，回去再讨论一下再决定。
下面附上几张上海的旅游照片。
浦东陆家咀，环球金融中心和金茂大厦。原来环球金融中心上面的空洞是圆形的，被人叫做“日本军刀”，后来改成方形的，现在象开啤酒瓶盖的扳子。去空洞上方的观景层的票价要150元人民币。
从环球金融中心上俯瞰，记得15年前我从东方明珠上俯瞰，看到的是一样的灰蒙蒙。