如何及时锁定您的房产投资成果而又不会错过将来新的投资良机？

马新明Max Ma 保险理财系列文章之（368）----“分红式 保险专题”之91:

如何及时锁定您的房产投资成果而又不会错过将来新的投资良机？

房地产和保险是家庭资产配置的两个最主要的方式：我们一方面要抓住适当时机，尽快购置一些房产（特别是自住房的购买或适当放大更应优先考虑），在享受安居乐业的同时也利用房产投资的杠杠原理来加快家庭资产的增值速度；另一方面，也要及时购买各种必要的保险特别是分红保险，在为全家建立起足够保障的同时，也利用分红保险在延税的基础上稳健地积累起另一笔长期的财富，这既是家庭资产配置要分散化、合理化的要求，同时也是及时锁定房产投资成果的有效手段！但到底怎样才能将房产投资的成果及时锁定而又不影响将来新的投资良机呢？这正是本文所要探讨的问题。

购买房产需要抓住适当时机，但购买保险则是越早越好！若资金有限，至少也要尽快购买足够的Term保险来进行家庭的保障包括保护您的房产。但在将房产在房价的高点变卖套现后，则应该是购买分红保险的一个较好时机了，这也是锁定房产投资成果的最好方式之一。我一直强调：购买房产一定要因人而异，并要量力而行；要以能“守得住”为原则，而且也不能太“贪心”，要适可而止，见好就收。因为房产投资一般都会利用杠杆，其实风险是很大的。虽然从长线来说房产是会不断增长的，但有时短中期的波动还是很大的！谈到多伦多的房产市场，已经连续上涨十几年了，最近几年的涨幅更是疯狂和不正常。笔者也早就说过：世上没有不散的宴席，也没有只升不降的市场！房地产市场也绝不例外，价格调整是迟早的事，现在果然不出所料！在安省政府实施新的调控政策后的短短三个多月来，大多地区的房市明显降温：成交量大跌，房价也从高点急速回落，在GTA的有的区域，房价在实施新政后的头一个月就急速下调10%以上！应该说，2017年的头三个月，确实是卖房套现锁定成果的最佳时机，有的高人就在那个最佳时机、或者在房市刚刚下调的头一、二个月成功“出逃”，在市场的高点果断地变卖套现了一些物业。但现在的问题是：房产逢高售卖套现后，到底应如何才能真正锁定住投资成果呢？ 我觉得，可以将其部分套现资金转移到安全稳健型的分红式保险里或平衡类基金里面去；或者再购买一些相对安全稳健的、现金流比较好的物业类型如某些目前的性价比还算比较好的Condo型物业；或者是这几种类型的资产配置的组合。但相对来说，更具优势的还是分红式保险，这是因为：一是分红保险的长期回报并不算低，而且还很稳健，特别是回报只升不降，是非常适合于锁定投资成果的工具；二是分红保险兼顾投资和保障及财富传承，是一种具有综合功能的资产类型；三是分红保险作为一种保险产品具有最大的税务优惠；四是分红保险作为一种投资类别，让投保人不需操心就能安享其成！那么，到底应如何通过购买分红保险来及时锁定您的房产投资成果、而又不影响您将来新的投资良机呢？下面我们就以购买Sun Life的分红保险为例来说明：

其一：您最好选择短线现金值较高的分红保险类型如Sun Par Accumulator。此类分红保险的短线现金值涨得快，可以给你更多的资金灵活性，在不远的将来若遇到良好的投资机会包括重新步入上升轨道的房产投资机会时，您就可以在必要时以您的高现金值的保单做抵押，将分红保单中的部分现金值借出来进行投资，这样，既不会影响到保单的增值，也不会错过难得的其它投资机会。待投资成功了、资金宽裕时再把借款逐步还清。当然，此类注重短线现金值的分红保险，其长线回报就相对要差一些。若要追求最大的长线回报，又需要短、中期有较高的现金值可供周转以不错过将来的投资良机，您还是应该购买注重长线回报的分红保险类型如Sun Par Protector，但您一定要在目前资金充裕时尽量往保单里做最大的额外付款才行，这样，保单中的现金值才涨得快，可以为您及时提供资金的周转。其二：如果你目前还比较年轻，又不想把房产变现后的资金全部一下子锁定到分红保险里，那么，你可以选择20年保证付清的分红保险类别。这样，你在逐年支付保费、拥有一份大额分红保单的同时，也可把从房产投资里面套现的资金同时用作其它安全稳健型的投资，如保守稳健型的平衡类基金，每年同时赚取保单分红和基金的投资回报，也没有失去一大笔本金的灵活性。其三：如果您的年纪偏大（特别是超过55岁以上），又想利用分红保单来锁定房产投资的成果，还想利用分红保单来早点退休，那么，您就应该选择短时期可保证付清的分红保险类型了，如Sun Life新推出的8年或10年保证付清的分红保险类别。当然，如果您从房产中变现的资金暂无其它用途，您也可同时选择将暂时不需放在分红保单中的钱放到更加保守和稳健的平衡基金里或更加安全的债券里，以免让资金闲置而贬值。最后一点：如果您就是想将房产变现的这一大笔钱全部彻底锁定，专款专用全部用于购买分红保单，不想再做其它任何的不确定性的投资，那么，您就可以买一份足够大的分红保险、并采用一次性付款的方式把您的分红保单一次性付清，以确保万无一失。我以前已说过，分红保单一次性付款的本质，其实就是另外购买一个年金来按年支付保费。按目前的利率测算：若选择20年或10年保证付清的产品类型，一次性付款要比付20年或付10年分别节约20%或10%的总保费，反过来说，同样一笔从房产中变现的资金，若采用一次性付款来购买分红保险，则要比付20年或付10年的方式购买到多25%或11%左右的基本保额。在都付基本保费的情况下：购买的基本保额越大，将来可用于退休的收入和传承的财富就越多，总体回报也就越高。

（ 本文仅供参考，不构成具体建议。如果您想知道您是否适合购买分红式/盈利报酬式保险，请咨询合格的专业人员，也欢迎与本文作者联系。马新明Max Ma为宏泰集团高级保险理财经理、资深专业理财顾问、环球百万圆桌会员，对分红式/盈利报酬式保险进行过长期、系统和深入的研究，并具有丰富的实操经验。联系电话：647-832-6780；Email: maxmafin678@gmail.com ; 更多文章请浏览：Blog.51.ca/u-314419）